От частного к прецеденту: как спор за участок в Красной Поляне изменил судебную практику

Начало конфликта

В тени кавказских гор, где сегодня расположились фешенебельные отели Красной Поляны и канатные дороги, разыгралась драма, достойная пера Бальзака. Обычный земельный участок в полторы тысячи квадратных метров стал полем битвы между государственной машиной и частным собственником, между старыми картами и современными законами.
История началась в 1995 году, когда Красная Поляна была еще тихим горным поселком. Местная администрация выделила участок некоему Димитриади для индивидуального жилищного строительства. Тогда, в эпоху становления новой России, такие решения принимались повсеместно — страна пыталась создать класс частных собственников, и земля раздавалась под застройку.

Через десять лет, в 2005 году, участок купил Мухтаров. Сделка прошла чисто, право собственности зарегистрировали. Еще через два года провели межевание — точно определили границы участка. Все было по закону, все документы в порядке.
В 2021 году землю приобрел Роман Водолазов — последнее звено в цепочке добросовестных приобретателей.
Но государство хранило в рукаве козырь, о котором никто из владельцев даже не подозревал. В пыльных архивах лежал план лесоустройства 1997 года, согласно которому участок находился на территории Краснополянского лесничества, входящего в состав Сочинского национального парка.

Прокуратура города Сочи начала действовать. Их аргументация была проста и убийственна: земля принадлежит национальному парку, значит, это федеральная собственность. А раз так, местная администрация в 1995 году не имела права ее приватизировать. Следовательно, все последующие сделки незаконны.

Судебные баталии.

Началась судебная эпопея. Адлерский районный суд встал на сторону государства. Судьи приняли как истину в последней инстанции заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» — организации, прямо заинтересованной в исходе дела. Тот факт, что участок был приватизирован до составления спорного плана лесоустройства, суд проигнорировал.
Водолазов пытался защищаться. Он представил заключение независимого кадастрового инженера, который доказывал: участок не пересекает границы национального парка. Просил назначить экспертизу, чтобы точно определить, есть ли наложение границ. Но суд отмел все его доводы.
Краевой суд, куда Водолазов подал апелляцию, занял ту же позицию. Четвертый кассационный суд тоже не стал вникать в детали. Казалось, государственная машина вот-вот перемелет очередного частного собственника.

Вмешательство Верховного суда.

Но в Верховном суде дело приняло неожиданный поворот. Высшая судебная инстанция разложила ситуацию на составляющие и обнаружила серьезные нарушения в работе нижестоящих судов.
Первое, на что обратил внимание Верховный суд — презумпция достоверности данных ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По закону, если право собственности зарегистрировано в реестре, оно считается действительным, пока не доказано обратное. И доказательства должны быть железными, а не основываться на старых картах.
Верховный суд указал на парадоксальную ситуацию: по данным ЕГРН участок никогда не был в федеральной собственности. Более того, прокуратура не смогла представить ни одного документа, подтверждающего, что в 1995 году, когда участок передавали Димитриади, эта земля входила в состав национального парка.

Системные ошибки и их последствия.

Разбор Верховного суда выявил целый букет нарушений:
Процессуальные ошибки:
— Дело рассматривалось без участия надлежащего истца — органа, представляющего интересы РФ.
— Суды отказались проводить экспертизу, полагаясь на мнение заинтересованной стороны.
— Ответчику не дали возможности представить все доказательства.
Материально-правовые нарушения:
— Игнорирование специального закона о приоритете данных ЕГРН над сведениями лесного реестра.
— Неправильное распределение бремени доказывания.
— Отсутствие доказательств того, что земля выбыла из владения государства помимо его воли.

Значение для правоприменительной практики.

Решение Верховного суда создало важный прецедент.
Оно показало, что:
— Государство, оспаривая частную собственность, должно доказывать свою правоту так же строго, как и любой другой истец
— Старые карты и планы не могут быть единственным основанием для изъятия собственности.
— При конфликте данных преимущество имеют актуальные записи в государственном реестре.
— Заключение заинтересованного учреждения не может заменить независимую экспертизу.

Дело вернулось в апелляционную инстанцию на новое рассмотрение. Теперь прокуратуре придется не просто размахивать старыми картами, а доказывать свою позицию по всем правилам процесса. Им нужно будет представить документы о включении участка в состав национального парка на момент первоначальной приватизации, доказать отсутствие владения у собственника и объяснить, почему выбран именно такой способ защиты права.

Это решение Верховного суда может стать поворотным для сотен аналогичных дел по всей России. Оно устанавливает четкие критерии доказывания в спорах между государством и частными собственниками, защищает права добросовестных приобретателей и напоминает, что даже государство должно играть по правилам.

Дело № 18-КГ24-111-К4