Образование помещений в здании: от проекта и согласия собственников до технического плана и регистрации в Росреестре

Для инвестора или собственника недвижимости превращение единого здания в портфель ликвидных активов — задача, направленная на максимизацию прибыли. Создание нескольких самостоятельных помещений вместо одного крупного объекта открывает новые коммерческие горизонты: повышается общая ликвидность за счет более широкого круга потенциальных покупателей и арендаторов, диверсифицируются риски при сдаче в аренду, а суммарная рыночная стоимость отдельных частей зачастую превышает цену целого здания. Кроме того, для объектов в долевой собственности это цивилизованный способ физического раздела актива и урегулирования споров между совладельцами.

Однако на пути к этой цели лежит сложная юридическая и техническая процедура, где неверная терминология может стать фатальной. Распространенное понятие «раздел здания на помещения» юридически некорректно и почти гарантированно приведет к отказу в регистрации. Закон позволяет делить объект недвижимости только на однородные объекты: здание на здания, помещение на помещения. Корректная формулировка процедуры — «образование помещений» или «выдел помещений из объема здания».

Главное юридическое последствие заключается в том, что исходный объект — здание — не прекращает своего существования и не снимается с кадастрового учета. Он продолжает числиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как «контейнер», внутри которого появляются новые, самостоятельные объекты учета — помещения. Одновременно с этим части здания, обслуживающие более одного помещения (коридоры, лестницы, крыша, несущие стены), автоматически приобретают статус общего имущества. Это означает, что после продажи хотя бы одного помещения собственник перестает быть единоличным хозяином всего здания, и для принятия решений, касающихся общего имущества, потребуется согласие других собственников.

Изолированность, обособленность и безопасность

Чтобы вновь созданное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и могло быть поставлено на кадастровый учет, оно должно соответствовать строгим критериям, установленным законодательством. Эти требования — гарантия функциональности и ликвидности нового актива.

Два главных признака, которые проверяет Росреестр, — это изолированность и обособленность. Изолированность предполагает, что помещение должно быть физически отделено от других помещений и мест общего пользования капитальными строительными конструкциями — стенами, перекрытиями, перегородками.
Обособленность означает наличие у помещения собственного, отдельного входа. Этот вход может вести либо непосредственно с улицы, либо из мест общего пользования внутри здания (общего коридора, холла). Категорически недопустимо создание «проходных» помещений, доступ в которые возможен только через другое самостоятельное помещение.

Помимо этого, каждое помещение должно иметь возможность автономного функционирования. Это значит, что для него должны быть обеспечены условия для обособленного подключения к инженерным сетям или, как минимум, существовать техническая и юридическая возможность провести балансовое разграничение коммуникаций, например, путем установки индивидуальных приборов учета. Любые строительные работы, проводимые в рамках создания помещений, должны соответствовать действующим строительным, пожарным и санитарным нормам, закрепленным в Федеральном законе № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и соответствующих Сводах правил (СП).

Когда образование помещений невозможно

Прежде чем начинать дорогостоящую процедуру, необходимо убедиться в отсутствии законодательных запретов, которые могут сделать ее невозможной или экономически нецелесообразной.

Процедура невозможна, если здание официально признано аварийным или его несущие конструкции находятся в угрожающем состоянии. Особые сложности возникают, если здание является объектом культурного наследия (ОКН). Любые работы в здании-памятнике требуют сложной процедуры согласования с органами охраны памятников. В Москве таким органом является Департамент культурного наследия. Необходимо разрабатывать специальный раздел проектной документации об обеспечении сохранности ОКН и проходить государственную историко-культурную экспертизу. Если здание находится в залоге (ипотеке), любые действия, изменяющие его характеристики, требуют получения предварительного письменного согласия залогодержателя, как правило, банка. Наличие ареста или судебного запрета на совершение регистрационных действий также делает процедуру невозможной до снятия этих ограничений. Наконец, процедура не должна нарушать права и законные интересы третьих лиц, например, других собственников или арендаторов. Недопустимо перекрывать доступ к их помещениям или нарушать работу их инженерных систем.

Алгоритм действий

Процесс создания новых помещений представляет собой определенную последовательность юридических и технических действий. Пропуск или неверное выполнение любого из этапов может привести к приостановке или отказу в регистрации.

1. Подготовка и планирование

Первым шагом является принятие решения собственником. Если здание находится в долевой собственности, необходимо получить письменное, нотариально заверенное согласие всех без исключения совладельцев. Далее следует выбор специалиста — кадастрового инженера. От его квалификации зависит успех всего проекта. Перед заключением договора необходимо проверить наличие у инженера действующего квалификационного аттестата и его членство в саморегулируемой организации (СРО) через официальный сервис «Реестр кадастровых инженеров» на сайте Росреестра. Целесообразно также изучить опыт инженера и его личную статистику по доле приостановлений и отказов.

2. Проектирование и согласование строительных работ (при необходимости)

Если для создания изолированных и обособленных помещений требуются строительные работы (перепланировка или реконструкция), их необходимо узаконить. Для этого в специализированной проектной организации заказывается проект и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. В Москве, в зависимости от типа объекта и сложности работ, проект подлежит согласованию с такими инстанциями, как Мосжилинспекция (для нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД)), Госстройнадзор (при реконструкции) или Москомархитектура (если работы затрагивают фасады).

3. Строительные работы и их приемка

После получения всех разрешений строительные работы выполняют в строгом соответствии с согласованным проектом. По их завершении приемочная комиссия уполномоченного органа (например, Мосжилинспекции) оформляет Акт о завершенной перепланировке/реконструкции. Этот документ является обязательным основанием для дальнейших кадастровых работ.

4. Кадастровые работы и регистрация

На основании обмеров и правоустанавливающих документов кадастровый инженер готовит итоговый документ — технический план, который содержит все необходимые сведения о новых объектах недвижимости. Технический план, записанный на электронный носитель, вместе с заявлением и квитанцией об оплате госпошлины подается в Росреестр через МФЦ.

Закон требует одновременности процедуры.
Как гласит Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
«В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений… государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости»

После успешного завершения процедуры собственник получает выписки из ЕГРН на каждое новое помещение, которые официально подтверждают их статус как самостоятельных объектов гражданских прав.

Приостановки в Росреестре

Приостановка учетно-регистрационных действий — частое явление, вызванное ошибками в документах или несоблюдением требований закона. Знание типичных проблем позволяет их предотвратить.

Таблица 1. Как исправить приостановку учетно-регистрационных действий

Причина приостановки (формулировка из уведомления Росреестра)	Что это означает на практике и как исправить?	Ответственное лицо
«Нарушены требования к подготовке технического плана…»	Кадастровый инженер допустил ошибки при составлении документа: неверно указал сведения, нарушил структуру или формат, установленный Приказом Росреестра № П/0082. Решение: Передать уведомление инженеру для подготовки исправленной версии техплана.	Кадастровый инженер
«Отсутствуют признаки изолированности и (или) обособленности…»	По данным технического плана, у помещения нет отдельного входа или оно не отделено от соседей капитальными стенами. Решение: Если ошибка в плане — его исправляет инженер. Если ошибка в самой планировке — необходимо проводить дополнительные строительные работы и заново проходить процедуру согласования.	Собственник, Проектировщик
«Представлен неполный пакет документов, отсутствует [наименование документа]»	Не приложен один из обязательных документов, например, нотариальное согласие сособственников или акт о завершенной перепланировке. Решение: Получить/оформить недостающий документ и подать его в Росреестр с заявлением о возобновлении процедуры.	Собственник, Юрист
«Сведения в техническом плане противоречат сведениям ЕГРН»	Данные в техплане (например, общая площадь здания, его контур) не совпадают с тем, что уже зарегистрировано в реестре. Решение: Кадастровый инженер должен запросить актуальные сведения ЕГРН и привести технический план в полное соответствие с ними.	Кадастровый инженер

Образование помещений из объема здания — сложный, но высокоэффективный инструмент управления недвижимостью. Успех проекта определяется не столько качеством строительных работ, сколько безупречностью его юридической и кадастровой подготовки. Скрупулезное следование законодательным нормам, правильный выбор исполнителей и тщательный контроль на всех этапах позволяют минимизировать риски и гарантированно достичь конечной цели — превратить единый объект в портфель ликвидных и доходных активов.

Основные нормативные правовые акты, регулирующие процедуру:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Определяет фундаментальные понятия недвижимого имущества (ст. 130) и общие принципы раздела имущества (ст. 252).
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции 2025 года): Основной закон, детально регламентирующий порядок государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
3. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в редакции 2025 года): Устанавливает обязательные требования к безопасности зданий, которые должны соблюдаться при любых строительных работах.
4. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (в редакции 2025 года): Устанавливает актуальную форму технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений.

Другие статьи для собственников и инвесторов о спорах с госорганами Москвы по недвижимости: КРТ, ГИН, ДГИ, самострой

---

Контакты