Новые Реалии мошенничества с недвижимостью: цифровой обман и правовые ответы

Цифровая трансформация затронула все сферы жизни, включая рынок недвижимости.
Вместе с удобством и скоростью, которые принесли онлайн-сервисы, появились и новые, более изощренные способы мошенничества. Преступники активно осваивают цифровые инструменты для создания иллюзий, кражи личности и манипулирования сделками, что требует адекватных правовых ответов и адаптации существующих механизмов защиты. Наблюдается тенденция к «многоканальному» цифровому мошенничеству, когда различные инструменты и методы используются в комплексе для создания у жертвы эффекта полного погружения в мошенническую легенду, что значительно затрудняет распознавание обмана.

Фишинг, поддельные сайты и кража личности
Фи́шинг (от fishing «рыбная ловля, выуживание») —вид интернет-мошенничества, целью которого является получение доступа к конфиденциальным данным пользователей — логинам и паролям.
Цифровые инструменты не просто автоматизируют старые мошеннические схемы, но и создают качественно новые векторы атак, особенно в части подделки личности и документов. Происходит своего рода «размывание» понятия аутентичности, что требует пересмотра процедур верификации и идентификации в сделках с недвижимостью.
Углубленный анализ продвинутых фишинговых сайтов
Фишинг остается одним из основных инструментов киберпреступников. В сфере недвижимости он приобретает особую опасность, так как может привести к потере значительных денежных средств или даже прав на имущество.
Современные фишинговые атаки характеризуются высоким уровнем проработки:
1. Имитация официальных порталов:
Мошенники создают сайты, которые с высокой степенью точности копируют дизайн и функционал официальных порталов Росреестра, банковских систем, сайтов застройщиков, юридических или нотариальных контор. Они могут использовать очень похожие доменные имена (например, с незначительными изменениями или добавлением слов типа «online», «service»), а также устанавливать SSL-сертификаты, чтобы в адресной строке браузера отображался значок замка, создавая у пользователя ложное чувство безопасности.
2. Цели фишинга:
Основными целями таких атак являются сбор учетных данных для доступа к личным кабинетам на официальных ресурсах, получение данных банковских карт (номер, срок действия, CVV-код) якобы для оплаты услуг или проверки, а также сбор персональных данных (паспортные данные, СНИЛС, ИНН), которые впоследствии могут быть использованы для оформления поддельных документов, кредитов или для других мошеннических действий с недвижимостью. Например, жертве могут предложить «быстро и удобно» оформить сделку или «проверить юридическую чистоту объекта» через поддельную платформу.
Использование Электронной Цифровой Подписи(ЭЦП)
Электронная цифровая подпись (ЭЦП), призванная упростить и обезопасить документооборот, в руках мошенников превращается в опасный инструмент для совершения незаконных сделок.
1. Методы компрометации ЭЦП
Существует несколько способов, которыми мошенники могут завладеть чужой ЭЦП или использовать ее в своих целях:
а) Физическая кража носителя ЭЦП (например, USB-токена) вместе с паролем доступа.
б) Получение ключа ЭЦП обманным путем, например, убедив жертву передать его для «оказания помощи» или «проверки».
в) Оформление ЭЦП на подставных лиц (дропов) или с использованием украденных или полученных обманным путем персональных данных реальных граждан.
г) Вступление в сговор с недобросовестными сотрудниками удостоверяющих центров, которые могут выпустить ЭЦП без ведома или согласия лица, на чье имя она оформляется.
2) Незаконное использование ЭЦП:
Завладев ЭЦП, мошенники могут от имени собственника совершать юридически значимые действия с его недвижимостью: продать, подарить, оформить в залог, заключить договор аренды и т. д., без его ведома и согласия. Учитывая, что усиленная квалифицированная ЭЦП юридически приравнена к собственноручной подписи, оспорить такие сделки бывает крайне сложно.
Судебная практика и ответственность
За подделку или незаконное использование ЭЦП предусмотрена уголовная ответственность, в частности, по статье 327 УК РФ «Подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков». Использование ЭЦП от чужого имени запрещено. Судебная практика по таким делам активно формируется, однако сложность доказывания и специфика цифровых следов создают определенные трудности.

Дипфейки в действии:
Технология дипфейк (deepfake), основанная на искусственном интеллекте и позволяющая создавать реалистичные поддельные видео- и аудиозаписи, представляет собой одну из новейших и наиболее опасных угроз.
1. Имперсонация (подделка личности) участников сделки:
Дипфейки могут использоваться для имитации личности собственников недвижимости, покупателей, нотариусов или должностных лиц в ходе онлайн-переговоров, видеоверификаций личности (если таковые применяются) или для создания фальшивых видеодоказательств, подтверждающих якобы состоявшуюся сделку или согласие на нее. Например, мошенники могут создать видео, где «собственник» подтверждает свое намерение продать квартиру на определенных условиях.
2. Примеры и практика:
Хотя конкретных судебных дел по мошенничеству с недвижимостью, где ключевую роль сыграли бы дипфейки, в судебных материалах за 2023-2025 гг. пока немного, сам факт активного использования дипфейк-голоса в других видах мошенничества (например, случай с художником Александром Юликовым, у которого с помощью этой технологии — звонил по видео якобы Собянин-похитили более 5 млн рублей ) и общая тенденция к усложнению телефонного мошенничества за счет deepfake-звонков и клонирования голоса указывают на высокий потенциал этой угрозы. Законодатели и правоохранительные органы уже обратили внимание на эту проблему, обсуждаются поправки в Уголовный кодекс, направленные на усиление ответственности за использование дипфейков в преступных целях.

Прочие цифровые уловки:
Помимо вышеперечисленных, мошенники используют и другие цифровые приемы:
1. «Видеообыск» и курьер:
Новая схема, при которой мошенники, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, убеждают жертву провести «видеообыск» в своем доме (показать наличие ценностей, денег), а затем направляют курьера для «изымания» этих ценностей якобы для проверки или сохранения.
2. Взлом аккаунтов «Госуслуг»:
Под предлогом оформления различных выплат (например, ко Дню Победы) или других социальных льгот, мошенники выманивают у граждан коды из СМС-сообщений, получая таким образом доступ к их аккаунтам на портале «Госуслуги». Этот доступ может быть использован для получения персональных данных, оформления различных услуг от имени жертвы или даже для попыток совершения действий с недвижимостью, если такая функциональность доступна и не защищена дополнительными мерами.
3. Мошенничество с использованием подставных лиц (дропов):
Преступники активно используют данные третьих лиц (часто полученные обманным путем или купленные на черном рынке) для оформления на них банковских счетов, сим-карт, электронных кошельков, а иногда и для регистрации фиктивных фирм или участия в сделках в качестве подставных продавцов/покупателей. Это усложняет отслеживание денежных потоков и идентификацию реальных организаторов преступлений.

---

Контакты

---