Невыделенные доли — главный риск покупки жилья. Как выписка из СФР, аккредитив и статья 431.2 ГК РФ защищают покупателя

Покупка квартиры, в которую продавец вложил материнский (семейный) капитал, — одна из самых рискованных сделок на вторичном рынке. Главная опасность — невыделенные детские доли. Если продавец использовал государственную субсидию, но не оформил часть недвижимости на детей, такая сделка становится юридической «миной замедленного действия».

Последствия для покупателя

Сделка купли-продажи квартиры, в которой не были выделены доли детям, может быть оспорена в суде. В случае удовлетворения иска сделка признается недействительной.

С юридической точки зрения, такая сделка классифицируется как оспоримая (статья 166 ГК РФ). Если же в сделке затрагиваются права малолетних детей (до 14 лет), она может быть признана ничтожной (недействительной с момента совершения) в соответствии со статьей 172 ГК РФ.

Последствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (статья 167 ГК РФ): покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — деньги. На практике покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег, встав в очередь кредиторов к недобросовестному продавцу.

Иск о признании сделки недействительной может подать Социальный фонд России (СФР), прокуратура, органы опеки или сами повзрослевшие дети, чьи права были нарушены. Риск является отложенным: ребенок, чьи права нарушили, может обратиться в суд по достижении совершеннолетия.

Ниже приведена пошаговая инструкция, которая поможет покупателю выявить риски и защитить себя.

1. Косвенная проверка

Начните с анализа косвенных признаков, которые могут указывать на использование маткапитала.

Анализ состава семьи продавца. Наличие у продавца двух и более детей, рожденных в период действия программы (с 2007 года), является поводом для более пристальной проверки.
Изучение правоустанавливающих документов. Если квартира приобреталась в ипотеку (особенно в период брака), риск использования маткапитала на ее погашение или в качестве первоначального взноса значительно выше.

2. Прямая проверка

Главный документ для проверки — это Справка (выписка) из Социального фонда России (СФР) об остатке средств на счете материнского капитала. Это самый надежный и практически единственный достоверный способ проверки.

Покупатель должен настоять на предоставлении продавцом свежей выписки. Аргумент «это долго» или «сложно» не принимается — сегодня справка получается за несколько минут онлайн.

Как «читать» справку:

1. «Средства не начислялись». У продавца (как правило, матери) никогда не возникало права на материнский капитал.
2. «Остаток средств равен полной сумме на текущий год». Право на маткапитал было, но он не использовался.
3. «Остаток нулевой или частичный». Маткапитал был использован. Необходимо выяснять, на какие цели. Если на улучшение жилищных условий — это сигнал максимального риска.

Инструкция для покупателя

Как за 5 минут получить справку об остатке маткапитала
Если продавец не знает, как получить документ, покупатель может предоставить ему эту инструкцию.
Способ 1: Через портал «Госуслуги» (самый быстрый)
1. Авторизоваться на портале «Госуслуги».
2. В разделе «Справки Выписки» выбрать услугу «Выписка об остатке материнского капитала».
3. Нажать «Получить выписку».
4. Документ в формате PDF придет в личный кабинет в течение нескольких минут.
Способ 2: Через сайт СФР
1. Авторизоваться в личном кабинете на сайте Социального фонда России (вход возможен с учетной записью «Госуслуг»).
2. Перейти в раздел «Материнский (семейный) капитал — МСК».
3. Выбрать «Заказать справку (выписку)» об остатке средств.
4. Документ будет сформирован и доступен для скачивания.

3. Что делать, если маткапитал использовался, а доли не выделены?

Самая рискованная ситуация для покупателя. Проверка по выписке ЕГРН показывает, что в составе собственников нет несовершеннолетних, а справка из СФР кричит об обратном.
У покупателя есть три варианта действий.

Для наглядности, сведем эти варианты в таблицу.

Таблица 1. Варианты поведения покупателя квартиры

Вариант	Суть действия	Уровень риска для покупателя	Временные затраты
1. Отказ от сделки	Покупатель выходит из переговоров и ищет другой объект.	Нулевой.	Минимальные (потеря времени, потраченного на поиск).
2. Требование исполнить обязательства	Покупатель настаивает, чтобы продавец до сделки выделил доли и получил разрешение опеки.	Нулевой (при должном контроле).	Высокие. Процедура может занять 1-2 месяца.
3. Нотариальное обязательство	Сделка проходит, продавец обещает выделить доли детям в другой (будущей) квартире.	Крайне высокий.	Минимальные (сделка проходит быстро).

Разбор вариантов

Вариант 1 (Безопасный). Отказаться от сделки.
Это самое простое и разумное решение, которое экономит время, деньги и нервы.

Вариант 2 (Безопасный, но требующий времени). Настаивать на выполнении обязательств.
Покупатель требует, чтобы продавец до сделки выполнил свои обязательства перед государством и детьми:
1. Выделил доли детям через нотариальное соглашение.
2. Зарегистрировал это соглашение в Росреестре.
3. Получил предварительное разрешение органов опеки и попечительства на продажу детских долей.
4. И только после этого выходить на сделку купли-продажи. Весь процесс может занять от 1 до 2 месяцев, что подходит не всем.

Вариант 3 (Компромиссный, но крайне рискованный). Подписание обязательства у нотариуса.
Продавец предлагает подписать у нотариуса обязательство, что он выделит доли детям в другой, покупаемой им квартире. Это самая опасная схема для покупателя.
Почему нотариальное обязательство не защищает покупателя на 100%?
Такое обязательство связывает продавца и СФР, но не создает прямых прав и гарантий для покупателя. Если продавец после получения денег не исполнит это обязательство (например, не купит новую квартиру или не выделит там доли), то первоначальное нарушение (невыделение долей в проданной вам квартире) никуда не исчезнет.
СФР или повзрослевшие дети смогут оспорить именно вашу сделку. Покупатель не является стороной этого обязательства и не сможет принудить продавца к его исполнению.
Вывод: нельзя полагаться на будущие обязательства, необходимо требовать юридического решения проблемы до передачи денег.

4. Безопасная схема расчетов

Использование аккредитива является стандартом безопасности. Механизм предполагает, что покупатель вносит деньги на специальный счет в банке, а продавец может получить их только после выполнения оговоренных условий.

В случае, если доли детям были выделены (Вариант 2), покупателю рекомендуется включить в условия раскрытия аккредитива не только выписку из ЕГРН с зарегистрированным переходом права , но и копию разрешения органов опеки и попечительства на сделку. Сделки с участием несовершеннолетних — прямое показание к использованию аккредитива. Это дополнительная гарантия законности процедуры.

Юридическая защита покупателя в договоре

Вне зависимости от результатов проверки, рекомендуется включить в договор купли-продажи отдельный пункт — «Заверения об обстоятельствах» (статья 431.2 ГК РФ).

В этом разделе продавец должен письменно гарантировать, что:
1. Средства материнского (семейного) капитала при приобретении квартиры не использовались.
2. Либо (если использовались) что все обязательства по нему, включая выделение долей всем членам семьи и получение согласия органов опеки, выполнены в полном объеме.

В пункте необходимо указать на полную финансовую ответственность продавца (включая возмещение всех убытков и штраф) в случае предоставления ложных сведений.

Сложные сделки с недвижимостью: несовершеннолетние, материнский капитал, развод, ипотека, обременения

---

Контакты