Можно ли продать квартиру, в которой зарегистрирован ваш несовершеннолетний ребенок, без согласия органов опеки?
Обычный ответ — да, если ребенок находится на попечении родителей.
Но 12 декабря 2018 года Московский городской суд полностью перевернул эту правовую аксиому, создав важный прецедент защиты жилищных прав детей даже от собственных родителей. Судебная коллегия по гражданским делам признала недействительной сделку купли-продажи квартиры, совершенную отцом ребенка, несмотря на то, что формально требование о получении согласия органов опеки на него не распространялось.
История семейного конфликта с недвижимым акцентом
18 мая 2018 года гражданин Э. Р. продал принадлежащую ему двухкомнатную квартиру площадью 58 кв. м в Москве покупателю Ю. В. Казалось бы, обычная сделка, если бы не одно обстоятельство: в квартире была зарегистрирована малолетняя дочь продавца А. Э., зарегистрированная по данному адресу с 26 августа 2015 года. Право собственности нового собственника было зарегистрировано 29 мая 2018 года, однако вскоре после продажи мать ребенка А. Х. обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным.
Иск был обоснован тем, что отец не получил согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой зарегистрирован его ребенок. Покупатель квартиры, естественно, с таким требованием не согласился и подал встречный иск о снятии ребенка и его отца с регистрационного учета.
Правовые позиции сторон в процессе
Участники судебного разбирательства заняли диаметрально противоположные позиции, что характерно для споров, затрагивающих интересы несовершеннолетних:
• Мать ребенка настаивала на недействительности сделки из-за отсутствия согласия органов опеки, квалифицируя договор как ничтожный по ст. 168 ГК РФ, поскольку он нарушает публичные интересы и права третьих лиц.
• Отец ребенка признал исковые требования о недействительности сделки и возражал против встречного иска о выселении, фактически признав, что действовал вопреки интересам несовершеннолетней.
• Покупатель ссылался на положения п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Также он указывал, что в договоре купли-продажи содержался пункт, где продавец был уведомлен об утрате права пользования жилым помещением с момента регистрации перехода права.
• Представитель органов опеки и попечительства УСЗН СВАО г. Москвы занял формальную позицию, заявив, что согласие органа опеки на отчуждение жилого помещения, в котором проживает ребенок, находящийся на попечении родителей, не требуется.
Бутырский районный суд г. Москвы решением от 18 сентября 2018 года отказал в удовлетворении иска о признании сделки недействительной и удовлетворил встречный иск о признании отца и ребенка прекратившими право пользования жилым помещением. Суд первой инстанции исходил из буквального толкования нормы закона: ребенок находится на попечении родителей, следовательно, согласие органов опеки не требуется.
Доказательственная база: факты превыше формальностей
Ключевым для правильного разрешения дела стало установление фактических обстоятельств проживания ребенка.
Суд апелляционной инстанции провел тщательный анализ представленных доказательств:
1. Несовершеннолетняя А. Э. была зарегистрирована в спорной квартире с 26 августа 2015 года, что подтверждалось выпиской из домовой книги.
2. Материалы дела содержали сведения о том, что ребенок наблюдался по месту жительства в Детской городской поликлинике № 125, тогда как по месту жительства матери на медицинском обслуживании не состоял.
3. Из определения о возбуждении дела об административном правонарушении следовало, что 4 мая 2018 года (за две недели до совершения сделки) между супругами возник конфликт в 22 часа именно по адресу спорной квартиры.
4. В договоре купли-продажи был пункт 10, где продавец уведомлялся об утрате права пользования, а также была отдельная расписка, где продавец обязался выписаться и прописать дочь по месту жительства матери, что косвенно подтверждало осведомленность о правах ребенка.
Все эти обстоятельства в совокупности позволили суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что спорная квартира фактически являлась единственным местом жительства ребенка, а действия отца по отчуждению данного жилого помещения не могли рассматриваться как совершенные в интересах несовершеннолетней.
Столкновение норм закона и интересов ребенка
Правовая коллизия в этом деле возникла на стыке гражданского и семейного законодательства.
С одной стороны, п. 4 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод, что если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки не требуется.
С другой стороны, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 8 июня 2010 года № 13-П признал эту норму не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав несовершеннолетних, чьи интересы нарушаются при отчуждении жилого помещения.
Семейный кодекс РФ также устанавливает ряд гарантий прав детей. Согласно ст. 56 СК РФ, ребенок имеет право на защиту своих прав и интересов, в том числе от злоупотреблений со стороны родителей. А ст. 64 СК РФ, устанавливая, что родители являются законными представителями своих детей, одновременно содержит важное ограничение: родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.
Принципиальная позиция апелляции: интересы ребенка превыше формальностей
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев дело в апелляционном порядке, пришла к принципиально иным выводам, чем районный суд.
Коллегия применила расширительное толкование норм о защите жилищных прав несовершеннолетних, опираясь на правовые позиции Конституционного Суда. Апелляция подчеркнула, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс прав и законных интересов всех сторон, а действия родителей не должны приводить к ухудшению жилищных условий детей.
Судебная коллегия сформулировала ключевой вывод: «При таких обстоятельствах действия ее отца, который продал квартиру, нельзя расценить как совершенные в интересах ребенка».
Апелляция квалифицировала договор купли-продажи квартиры как ничтожную сделку на основании ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной. В данном случае третьим лицом, чьи права нарушены сделкой, выступает несовершеннолетний ребенок.
Для обоснования своей позиции суд апелляционной инстанции также сослался на п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25, разъяснившего, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если защита его права возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Правовые последствия: новое прочтение гарантий жилищных прав детей
Апелляционное определение Московского городского суда от 12 декабря 2018 года по делу № 33-55193 имеет системное значение для правоприменительной практики по целому ряду аспектов:
1. Расширительное толкование гарантий жилищных прав детей. Суд продемонстрировал, что формальное соблюдение требований закона (отсутствие необходимости получать согласие органов опеки) не является достаточным основанием для защиты прав покупателя, если сделка нарушает конституционные права ребенка.
2. Приоритет фактических обстоятельств над формальными требованиями. Коллегия подчеркнула значимость фактического проживания ребенка в спорном жилом помещении, тщательно исследовав и оценив доказательства, подтверждающие данный факт.
3. Конкретизация абстрактной нормы Конституционного Суда РФ. Суд апелляционной инстанции практически применил позицию Конституционного Суда о необходимости защиты прав детей при отчуждении жилых помещений даже в тех случаях, когда формально согласие органов опеки не требуется.
4. Корректировка практики работы органов опеки. Данное дело показывает, что суды готовы защищать права детей даже в ситуациях, когда органы опеки занимают формальную позицию. В рассматриваемом случае представитель органов опеки возражал против признания сделки недействительной, однако суд встал на защиту прав несовершеннолетней.
5. Новый подход к оценке действий родителей. Суд фактически ввел в практику оценку действий родителей с точки зрения соответствия интересам ребенка, даже если формально эти действия не противоречат закону.
Практические рекомендации участникам гражданского оборота
Рассмотренное дело имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. На его основе можно сформулировать ряд рекомендаций:
Для покупателей недвижимости:
1. При покупке квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо проявлять особую осмотрительность, даже если продавец утверждает, что ребенок фактически проживает по другому адресу.
2. Целесообразно запросить у продавца документальное подтверждение фактического проживания ребенка по иному адресу (справки из образовательных учреждений, медицинские документы).
3. В случае сомнений лучше настоять на получении согласия органов опеки на сделку, даже если формально оно не требуется.
4. При заключении договора купли-продажи рекомендуется включить в него условие о снятии несовершеннолетних с регистрационного учета до регистрации перехода права собственности.
Для родителей, планирующих продажу жилья:
1. При отчуждении жилого помещения, в котором зарегистрирован ребенок, необходимо предварительно обеспечить его регистрацию по новому месту жительства.
2. Если ребенок фактически проживает в отчуждаемом жилом помещении, целесообразно получить согласие органов опеки на сделку, даже если формально оно не требуется.
3. При наличии семейного конфликта особенно важно соблюдать интересы ребенка и фиксировать все действия, направленные на обеспечение его жилищных прав.
Для юристов, сопровождающих сделки с недвижимостью:
1. При выявлении факта регистрации несовершеннолетнего в отчуждаемом жилом помещении рекомендуется провести дополнительную проверку фактического места проживания ребенка.
2. Необходимо учитывать не только формальные требования закона, но и правовые позиции Конституционного Суда РФ и складывающуюся судебную практику.
3. При оспаривании сделок, нарушающих жилищные права детей, следует опираться на положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделок, нарушающих права третьих лиц, в совокупности с конституционными гарантиями прав детей и нормами Семейного кодекса РФ.
Заключение: правосудие на защите самых уязвимых
Рассмотренное определение Московского городского суда является ярким примером того, как судебная практика постепенно отходит от формального применения норм закона в сторону реальной защиты конституционных прав граждан, особенно несовершеннолетних.
Законодатель предусмотрел диспозитивное регулирование вопроса о необходимости получения согласия органов опеки при отчуждении жилых помещений, в которых проживают дети. Однако правоприменительная практика, следуя правовым позициям Конституционного Суда РФ, всё больше склоняется к тому, что интересы ребенка должны оцениваться в каждом конкретном случае, независимо от формальных требований закона.
Данное дело напоминает всем участникам гражданского оборота о необходимости учитывать не только нормы закона, но и фактические обстоятельства, касающиеся жилищных прав детей. Оно свидетельствует о готовности судов защищать интересы самых уязвимых членов общества — несовершеннолетних, даже вопреки формальной позиции органов опеки и формальному соблюдению процедур отчуждения недвижимости.
Юридическая практика показывает – большинство проблем с жильем возникает из-за незнания гражданами своих прав или неумения их отстаивать. Как адвокат с 18-летним стажем, я помогаю своим доверителям не только защищаться в суде, но и понимать свои права, видеть юридические перспективы и принимать взвешенные решения. Мой опыт включает успешное разрешение самых сложных случаев: от приватизации комнат в общежитиях до присоединения освободившихся комнат в коммунальных квартирах. Особенно горжусь делами, в которых удалось преодолеть негативную судебную практику и создать новые прецеденты в пользу граждан. Ваше дело может казаться безнадежным с точки зрения обычного человека, но с профессиональной юридической позиции часто существуют неочевидные решения.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос