Интерес российских граждан к покупке недвижимости за рубежом стабильно растет. За последний отчетный год объем таких инвестиций превысил 2 миллиарда долларов США, достигнув пятилетнего максимума. Этот тренд объясняется стремлением сохранить капитал в условиях экономической неопределенности и желанием обеспечить «запасной аэродром» на фоне политической нестабильности. Зарубежная недвижимость рассматривается не только как способ сбережения средств, но и как возможность получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство в другой стране, а также диверсифицировать инвестиционный портфель. Однако такой ажиотаж привлекает и мошенников, готовых использовать любую неосторожность или спешку покупателей.
Факторы риска для российских инвесторов в 2025 году
Прогнозируется, что 2025 год останется периодом повышенного риска для россиян, инвестирующих в зарубежную недвижимость. Экономическая нестабильность и геополитическая напряженность будут поддерживать спрос на иностранные активы. В то же время, изменения в российском валютном законодательстве, включая ограничения на трансграничные переводы и ужесточение контроля за движением капитала, а также международные санкции, усложняют проведение легальных сделок. Эти барьеры могут подталкивать инвесторов к поиску менее прозрачных путей, где их подстерегают мошенники.
Масштаб проблемы мошенничества с недвижимостью значителен. В России в 2023 году зафиксировано более 6800 преступлений в этой сфере. На международном уровне точная статистика по россиянам отсутствует, но эксперты оценивают, что до 80% сделок с зарубежной недвижимостью, совершаемых при участии непрофессиональных или недобросовестных посредников, заканчиваются обманом или серьезными конфликтами. Мошенники постоянно совершенствуют свои методы, адаптируясь к меняющимся условиям и активно используя цифровые технологии.
Распространенные схемы обмана на международном рынке жилья
Мошеннические схемы разнообразны, но можно выделить несколько основных типов, представляющих угрозу для российских покупателей.
«Классика» жанра: проверенные временем аферы
Эти методы обмана не новы, но по-прежнему эффективны, особенно против неопытных инвесторов.
● Продажа несуществующих или чужих объектов: Одна из самых наглых схем — предложение к продаже недвижимости, которая либо не существует (например, объект «на бумаге» или на стадии несуществующего проекта), либо принадлежит третьим лицам, не знающим о «продаже». Мошенники могут использовать поддельные документы о праве собственности или просто выдавать себя за владельцев. Известны случаи, когда таким образом «продавались» даже государственные объекты.
Пояснение: Аферисты могут показывать красивые буклеты несуществующих комплексов или даже проводить «виртуальные туры» по объектам, созданным с помощью компьютерной графики.
● Двойные продажи и фиктивные застройщики: Распространена практика, когда один и тот же объект продается нескольким покупателям одновременно. Мошенники собирают авансы или полную стоимость, а затем исчезают. Часто для этого создаются фирмы-однодневки, которые активно рекламируют привлекательные объекты, а после сбора средств ликвидируются.
Пояснение: Особенно рискованны сделки на быстрорастущих рынках, где высокий спрос позволяет мошенникам легко находить несколько жертв на один объект.
●Приманка низкой цены: Мошенники часто играют на желании сэкономить, предлагая объекты по нереально низкой цене. Такая цена, значительно отличающаяся от среднерыночной, призвана усыпить бдительность. Иногда заниженная цена используется как наживка: при реальном осмотре стоимость внезапно возрастает, или же низкая цена используется для создания искусственного ажиотажа.
● Проблемы с «off-plan» недвижимостью (покупка на стадии строительства): Инвестирование в строящиеся объекты (off-plan) несет повышенные риски:
а) Банкротство застройщика: Например, в Болгарии, по некоторым оценкам, каждая пятая строительная компания может оказаться на грани банкротства.
б) Затягивание сроков строительства: Сроки могут затягиваться на годы, особенно если у застройщика нет достаточных средств для завершения проекта.
в) Незаконное строительство: Строительство может быть признано незаконным местными властями, что приведет к его прекращению и потере вложенных средств. Пример — ситуация в Коста-дель-Соль, где около 400 иностранных инвесторов потеряли 34 миллиона фунтов стерлингов.
г) Отсутствие страхования: Многие застройщики не страхуют объекты должным образом, лишая покупателей дополнительной защиты.
Цифровые ловушки: когда технологии на службе у аферистов
С развитием технологий мошенники все активнее используют интернет.
● Фейковые онлайн-платформы и объявления: Создаются поддельные сайты застройщиков, агентств или платформ бронирования, которые внешне неотличимы от настоящих. Их цель — сбор персональных данных, получение авансов или данных банковских карт. Распространены и фейковые объявления на реальных порталах с украденными фото и описаниями, но с контактными данными мошенников. Такие объявления могут содержать ссылки на фишинговые ресурсы.
Пояснение: Мошенники могут копировать дизайн известных сайтов, меняя лишь несколько букв в адресе, чтобы ввести пользователя в заблуждение.
● Фишинг и кража персональных данных: Аферисты рассылают электронные письма или сообщения в мессенджерах, маскируясь под банки, госорганы, риелторов или застройщиков. Цель — получить логины, пароли, номера карт, коды из SMS для кражи денег или оформления мошеннических сделок. Росреестр выявил случаи, когда мошенники, представляясь сотрудниками регистрирующих органов, присылают ссылки для оплаты якобы госпошлин, ведущие на фишинговые сайты.
● Мошенничество с поддельными электронными подписями (ЭЦП): Получив доступ к персональным данным, мошенники могут изготовить поддельную ЭЦП на имя собственника. Это позволяет им дистанционно продавать недвижимость без ведома владельца.
Пояснение: Особую опасность это представляет для собственников, которые редко проверяют статус своей недвижимости или находятся за границей.
Растущая изощренность цифрового мошенничества в сочетании с традиционными методами, такими как выдача себя за другое лицо, создает комбинированную угрозу. Например, привлекательное, но фальшивое онлайн-объявление может привести к видеозвонку с убедительным «собственником» или «агентом», возможно, созданным с помощью технологий искусственного интеллекта (например, deepfake). Для российских покупателей, которые не могут легко выехать за границу для личной проверки, такая комбинация методов делает удаленную верификацию чрезвычайно сложной и рискованной.
Недобросовестные посредники: когда «помощники» становятся проблемой
Посредники могут как облегчить сделку, так и стать источником проблем.
● Риелторы без лицензий, двойные комиссии, сговор с юристами: На рынке зарубежной недвижимости, особенно в странах с менее строгим регулированием (например, Болгария), можно столкнуться с нелицензированными «посредниками». На Кипре мошенники также часто оперируют без лицензии. Распространена практика двойной комиссии — и с продавца, и с покупателя — хотя во многих странах (Великобритания, Испания, Кипр) услуги риелтора оплачивает только продавец. Некоторые агенты могут настойчиво рекомендовать «своих» юристов или нотариусов, которые находятся с ними в сговоре и завышают стоимость услуг.
Пояснение: «Свой» юрист может закрыть глаза на юридические проблемы объекта или составить договор на невыгодных для покупателя условиях.
● Подставные лица и фальшивые доверенности: Мошенники привлекают подставных лиц, выдающих себя за собственников. Такого «собственника» могут продемонстрировать при личной встрече или по видеосвязи. После сделки появляется настоящий владелец, требующий вернуть имущество. Особую опасность представляют поддельные доверенности, якобы оформленные в консульствах или апостилированные. Проверка их подлинности крайне затруднительна.
Давление, связанное с необходимостью получения «золотых виз» или быстрым выводом капитала, может приводить к тому, что российские покупатели пренебрегают проверкой посредников. Это особенно актуально, если посредники — «соотечественники», предлагающие якобы простые решения.
Уязвимости российских покупателей: почему соотечественники чаще попадают в ловушки
Приобретение недвижимости за рубежом сопряжено для россиян со специфическими трудностями, делающими их более уязвимыми.
● Языковой барьер: Недостаточное владение языком страны покупки затрудняет понимание документов, выявление невыгодных условий и адекватную оценку информации. Мошенники этим пользуются, предоставляя документы на иностранном языке. Настоятельно рекомендуется привлекать независимого профессионального переводчика.
● Незнание зарубежного законодательства: Законы в сфере недвижимости, налогообложения и оформления сделок сильно различаются. Россияне могут не знать о специфике регистрации прав, ограничениях для иностранцев, налоговых обязательствах. Например, в Болгарии застройщики не всегда информируют о 20% НДС, а в Турции можно купить жилой дом с документами на общественное использование. Распространены и ошибочные представления, например, что покупка недвижимости гарантирует ВНЖ или незнание обязанностей по уже полученному ВНЖ.
● Сложности удаленной проверки: Ограничения на поездки затрудняют личный осмотр. Мошенники предлагают заключить сделку «удаленно» на основании фото- и видеоматериалов, которые могут быть сфальсифицированы. Проверка подлинности документов, лицензий и личности контрагентов на расстоянии сложна.
● Влияние российских валютных ограничений и комплаенс-риски: С 2023 года ряд стран ЕС ограничили или прекратили обмен налоговой информацией с Россией. Зачисление средств от продажи или аренды иностранной недвижимости на счета в банках стран, не входящих в «белый список» ФНС РФ, может быть признано незаконной валютной операцией со штрафом 20-40% от суммы.4 Это толкает россиян к поиску рискованных каналов для транзакций. Российские банки также обязаны информировать Росфинмониторинг о переводах средств физлицами для покупки недвижимости за рубежом.
● Чрезмерное доверие «соотечественникам» или неквалифицированным консультантам: Россияне склонны излишне доверять русскоязычным «помощникам» за рубежом. Однако они могут оказаться непрофессиональными, некомпетентными или мошенниками. Рискованно привлекать для сопровождения сделок юристов с родины без опыта работы с законодательством конкретной иностранной юрисдикции.
Совокупность этих факторов вынуждает российских покупателей полагаться на посредников. Без тщательной проверки посредников риск стать жертвой мошенничества, включая сговор местных и «отечественных» аферистов, многократно возрастает. Новые валютные ограничения усугубляют проблему, подталкивая к нерегулируемым каналам.
География риска: популярные страны и характерные для них виды мошенничества
Риски варьируются в зависимости от страны, ее законодательства и популярности среди российских инвесторов.
● Турция: Остается популярным направлением. Распространены выдача себя за собственника, завышение цен, несанкционированный маркетинг (реклама объектов с юридическими проблемами).Встречаются случаи продажи одной квартиры нескольким покупателям или продажа жилых домов, оформленных как общественные здания. Турецкое законодательство определяет мошенничество как деяние, включающее обман, извлечение выгоды и причинение ущерба.
● ОАЭ (Дубай): Привлекает значительные инвестиции, что на фоне роста цен привлекает и мошенников. Возможны мошенничество с титулом (обманное изменение права собственности), ипотечное мошенничество (ложная информация об объекте при кредитовании), невыполнение застройщиком обязательств после оплаты. Распространены поддельные контракты и продажа несуществующих объектов. Важна проверка застройщика, местоположения, планов развития, разрешений, условий оплаты. Действуют защитные механизмы: Земельный закон, Закон о развитии недвижимости, система Oqood, стандартные договоры купли-продажи (SPA).
● Кипр: Иностранцы могут столкнуться с уловками риелторов: психологическое давление, заниженные цены, мифы об идеальных объектах, показ неликвида в темное время суток, скрытие проблем с транспортом. Распространены требования задатка с последующим исчезновением «риелтора», утаивание информации о законодательстве14 Действуют нелицензированные брокеры, предлагающие объекты на спорных территориях. Зафиксированы мошеннические схемы с ВНЖ: занижение стоимости в договоре (проблемы с налогом на прирост капитала при перепродаже), завышение цен юристами за оформление виз, необоснованно высокие комиссии агентам. Высокая инвестиционная привлекательность Кипра способствует активности мошенников.
● Испания: Возможны проблемы с возвратом залога за аренду. Существуют сложности с иммиграционным законодательством и ВНЖ. Тысячи объектов построены незаконно, что создает риск их сноса. Отмечается медленная работа судебной системы. Тем не менее, Испания популярна для получения ВНЖ через покупку недвижимости.
● Болгария: Высока активность непрофессиональных маклеров, до 80% сделок с их участием проблемны или мошеннические. Застройщики нередко продают иностранцам недвижимость по завышенным ценам (иногда на треть дороже) и не всегда информируют о 20% НДС. Значительная доля строительных фирм (до одной пятой) может быть на грани банкротства.
● Другие страны: Страны с более стабильными рынками (Германия, Австрия, Швейцария, Франция) считаются относительно безопасными, но требуют глубокого знания местного законодательства. В Египте рекомендуется повышенная осторожность. Греция и Португалия популярны благодаря программам «золотых виз», но инвесторы должны учитывать риски изменений в законодательстве этих программ.
Особенности, делающие страны привлекательными для россиян (упрощенное получение ВНЖ на Кипре, культурная близость и низкие цены в Турции/Болгарии), могут эксплуатироваться мошенниками. Аферисты адаптируют схемы к этим мотивациям.
Due Diligence: основа безопасности вашей сделки
Тщательная и всесторонняя проверка (Due Diligence) объекта недвижимости и всех участников сделки — это фундамент безопасных инвестиций.
● Что такое Due Diligence? Это комплексная проверка объекта инвестирования перед покупкой для формирования объективного представления о нем и выявления рисков. Включает юридическую, финансовую, налоговую, техническую экспертизы и оценку коммерческих рисков. Проводится обычно после предварительных договоренностей и до подписания основного договора.
● Юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): Ключевой этап для проверки юридической чистоты.
а) Проверка прав собственности: Установление всех законных владельцев.
б) Выявление обременений: Залоги, ипотеки, аресты, судебные споры, права третьих лиц (например, право пожизненного проживания).
в) Проверка разрешений и истории объекта: Наличие разрешений на строительство, соответствие градостроительным нормам, история сделок и споров.
г) Роль нотариуса/юриста: В некоторых странах (Великобритания, Италия, Испания) нотариус или юрист несет значительную ответственность за юридическую чистоту сделки.
д) Официальные выписки: Получение выписок из госреестров (например, Nota Simple Informativa в Испании).
● Финансовая и налоговая экспертиза: Оценка финансовых параметров и будущих расходов.
а) Затраты на содержание: Коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы в УК.
б) Расчет налогов: На покупку, владение, аренду, прирост капитала.
в) Оценка прибыльности: Если объект инвестиционный.
г) Анализ продавца-юрлица: Финансовое состояние, активы, кредитная история.
● Техническая оценка состояния объекта: Экспертиза физического состояния для выявления дефектов, оценки качества строительства и инженерных систем.
● Проверка продавца, застройщика, агентства недвижимости: Тщательная проверка всех контрагентов.
а) Надежность и репутация: Оценка продавца, застройщика. Проверка на банкротство, судебные разбирательства.
б) Лицензии и разрешения: Проверка наличия у агентства и застройщика всех необходимых документов. Существуют онлайн-реестры для проверки.
в) Отзывы и история: Изучение отзывов, истории деятельности, портфолио проектов.
● Проверка подлинности документов: Все документы должны проходить тщательную проверку.
а) Договор купли-продажи: Внимательное изучение, желательно с независимым юристом.
б) Нотариальные доверенности: В России подлинность можно проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты. Аналогичные реестры могут существовать и в других странах (по QR-коду в Украине, Казахстане).
в) Консульские и апостилированные доверенности: Проявлять повышенную осторожность, так как они тоже могут быть подделаны.
Эффективный Due Diligence для россиян в 2025 году должен учитывать специфику трансграничных сделок, требования российского валютного законодательства и современные цифровые угрозы. Это требует привлечения экспертов с компетенциями в российском и иностранном праве, а также осведомленных о киберугрозах.
Практические шаги для минимизации рисков в 2025 году
Российским инвесторам следует придерживаться ряда рекомендаций.
● Выбор надежных профессионалов:
а) Агентства недвижимости: Доверяйте крупным российским или международным агентствам с хорошей репутацией и портфолио.
б) Независимый юрист: Привлекайте юриста, специализирующегося на законодательстве страны покупки и, желательно, с опытом работы с россиянами. Не полагайтесь на юристов, рекомендованных продавцом или агентством. Идеально — найти в России юрфирму, специализирующуюся на международных сделках.
в) Независимый переводчик: При языковом барьере наймите профессионального переводчика для проверки всех документов, особенно договора.
● Осторожность при онлайн-взаимодействии:
а) Подозрительные ссылки и данные: Не переходите по подозрительным ссылкам, не предоставляйте личные данные, данные карт или пароли на непроверенных сайтах.
б) Безопасность сайта: Проверяйте наличие SSL-сертификата (адрес HTTPS, значок замка), изучайте политику конфиденциальности и контактную информацию владельца ресурса.
в) Общественный Wi-Fi: Используйте VPN-сервисы при использовании общедоступных сетей Wi-Fi для финансовых операций.
г) Распознавание фейковых объявлений: Подозрительно низкая цена, несоответствие фото реальным объектам, «журнальные» фото, долгое нахождение «выгодного» предложения в базе, несоответствие описания району — все это должно насторожить.
● Безопасные способы расчетов:
а) Банковский аккредитив или эскроу-счет: Банк перечисляет средства продавцу только после выполнения им условий договора (аккредитив) или средства замораживаются на специальном счете до регистрации права собственности (эскроу).
Пояснение по аккредитиву: Покупатель открывает специальный счет, и банк обязуется выплатить деньги продавцу только после того, как продавец предоставит документы, подтверждающие выполнение условий сделки (например, зарегистрированный договор купли-продажи).
Пояснение по эскроу-счету: Это специальный счет, на котором средства покупателя блокируются до выполнения определенных условий, например, до перехода права собственности. Банк выступает гарантом сохранности денег.
б) Банковские переводы: Возможен перевод с личного счета в российском банке на личный счет за рубежом (с уведомлением ФНС РФ) или прямой перевод на счет продавца (банк потребует договор).
в) Избегайте наличных: Особенно при крупных сделках, а также непрозрачных каналов передачи денег.
г) Риски аккредитива: Необходимость нескольких аккредитивов при нескольких собственниках, риск отзыва лицензии у банка-эмитента.
● Важность личного присутствия и осмотра:
а) Осмотр объекта: Не соглашайтесь на осмотр вечером или ночью. Тщательно осматривайте все помещения.
б) Личное присутствие при сделке: Крайне не рекомендуется заключать сделки удаленно. Если личное присутствие невозможно, направьте доверенное лицо.
● Соблюдение валютного законодательства РФ:
а) Уведомление ФНС: Граждане РФ обязаны уведомлять налоговые органы об открытии счетов за рубежом.
б) Зачисление доходов: Средства от аренды или продажи зарубежной недвижимости должны зачисляться на счета в российских банках или на зарубежные счета в странах из «белого списка» ФНС, о которых уведомлены налоговые органы.
в) Штрафы за нарушения: Нарушение валютного законодательства (например, зачисление средств на «неправильные» зарубежные счета) может повлечь штраф 20-40% от суммы операции.
Усложнение трансграничных платежей для россиян из-за санкций и валютных ограничений повышает риск мошенничества, связанного с оплатой. Мошенники могут предлагать запутанные или неофициальные каналы для перевода денег, лишенные правовой защиты. Вернуть средства, переведенные таким образом, будет практически невозможно.
Если обман все же произошел: правовая защита
Несмотря на предосторожность, риск столкнуться с мошенничеством остается. Важно знать о путях правовой защиты.
● Защита в зарубежных юрисдикциях: В случае обмана потерпевший вправе обратиться в правоохранительные органы страны, где совершена сделка, с заявлением о мошенничестве. Параллельно можно подать гражданский иск о признании сделки недействительной и возмещении ущерба. Процедуры зависят от законодательства страны. Например, в Испании при проблемах с арендой рекомендуется сначала направить официальную претензию, а затем обращаться в компетентные органы и суд. В Турции мошенничество — уголовно наказуемое деяние. В ОАЭ действуют законы, предусматривающие ответственность за мошенничество с титулом или невыполнение обязательств по договору.
● Сложности трансграничного судопроизводства: Разрешение споров по международному мошенничеству затруднено различиями в правоприменительной практике, сложностью схем и поздним обращением потерпевших. Отсутствие универсального соглашения об исполнении судебных решений означает, что признание решения российского суда за рубежом (или наоборот) зависит от двусторонних договоров, принципа взаимности или международной вежливости. Например, в Турции российские решения могут быть признаны на основе взаимности, но возможны отказы по формальным основаниям. Признание в ЕС решений российских судов, вынесенных по статье 248.1 АПК РФ (споры с участием лиц под санкциями), крайне маловероятно. Использование мошенниками схем по отмыванию денег через недвижимость дополнительно усложняет возврат средств.
● Роль российских правоохранительных органов и консульств: Если мошенничество затрагивает территорию РФ или ее граждан, можно обратиться в российские правоохранительные органы. Консульства РФ за рубежом могут предоставить информацию о местном законодательстве, контакты адвокатов, но не вмешиваются в судебные процессы. Существуют юридические фирмы в России, содействующие в делах о международном мошенничестве.
Учитывая высокую стоимость, сложность и неопределенные результаты международных судебных разбирательств, для среднестатистического российского покупателя юридическое преследование часто экономически нецелесообразно. Потерянные суммы могут быть значительными, но недостаточными для покрытия расходов на многолетние тяжбы с низкой вероятностью возврата средств. Это многократно повышает важность превентивных мер, в первую очередь — всесторонней Due Diligence.
Прогноз и ключевые рекомендации на 2025 год
Инвестирование в зарубежную недвижимость для россиян в 2025 году будет сопряжено с повышенными рисками, требующими особого внимания.
● Ожидаемые новые тенденции в мошенничестве:
а) Дальнейшая цифровизация: Рост использования ИИ для создания фейковых объявлений, фото- и видеоматериалов (включая дипфейки). Фишинговые атаки станут изощреннее.
б) Эксплуатация сложностей с платежами: Мошенники будут активнее предлагать «помощь» в обходе валютного контроля и санкций, заманивая в непрозрачные финансовые схемы.
в) Мошенничество с криптовалютами: Появление новых схем, связанных с использованием криптовалют при расчетах за недвижимость.
г) Адаптация схем: Мошенники будут гибко адаптироваться под текущие условия, используя страхи и недостаточную информированность инвесторов.
● Итоговые рекомендации по безопасности инвестиций:
а) Повышенная бдительность: Скептически относитесь к предложениям, выглядящим «слишком хорошо, чтобы быть правдой».
б) Обязательная Due Diligence: Привлекайте независимых, квалифицированных юристов, оценщиков и технических экспертов.
в) Тщательная проверка документов и контрагентов: Проверяйте подлинность документов, лицензий, доверенностей через официальные источники.
г) Безопасные финансовые расчеты: Используйте официальные банковские каналы, эскроу-счета или аккредитивы, соблюдая валютное законодательство.
д) Осознание цены риска: Экономия на услугах специалистов может привести к большим потерям.
е) Мониторинг законодательства: Отслеживайте изменения в российском и зарубежном законодательстве.
В условиях 2025 года инвестиции в зарубежную недвижимость требуют не только финансов, но и высокого уровня правовой грамотности, технологической осведомленности и готовности к тщательной проверке. Профилактика — ключ к защите от мошенничества.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос