Сфера недвижимости в России, особенно в крупных городах вроде Москвы, остается привлекательной для мошенников. На пороге 2025 года эта проблема не теряет своей остроты, затрагивая тысячи граждан и нанося им значительный финансовый, а порой и моральный, ущерб. Понимание масштабов этого явления и знание законодательной базы – первый шаг к защите своих прав.
По данным Министерства внутренних дел РФ, только за девять месяцев 2024 года было зафиксировано почти 5,5 тысяч преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. Если посмотреть на статистику с 2019 года, то общее число таких правонарушений перевалило за 40 тысяч. Тревогу вызывает и устойчивый рост: за последние два года количество подобных преступлений увеличилось на 15–20%. Увеличиваются и суммы ущерба. Например, прогнозируемый ущерб от мошенничества с использованием только договоров дарения в 2024 году мог составить 2,61 миллиарда рублей, что на 21% больше, чем в 2023 году. А общий ущерб от всех видов мошеннических действий, по некоторым оценкам, мог достичь внушительной суммы в 250 миллиардов рублей в 2024 году. Важно понимать, что это лишь официальные цифры, реальная картина может быть еще серьезнее, так как не все пострадавшие обращаются в полицию.
Москва, с ее дорогим жильем и большим количеством сделок, традиционно находится в центре внимания аферистов. Мошенники постоянно совершенствуют свои методы, используя как проверенные временем уловки, так и новейшие технологии – от искусственного интеллекта для создания дипфейков до незаконного использования электронных цифровых подписей (ЭЦП) и фишинговых сайтов. Не менее активно применяется и социальная инженерия, направленная на манипулирование людьми.
Такое положение дел говорит не только об изобретательности преступников, но и о возможных пробелах в правовой и цифровой грамотности населения. Сложность юридических процедур и стремительное развитие технологий требуют от граждан повышенной бдительности и знаний.
Что закон говорит о мошенничестве с недвижимостью?
Центральное место в борьбе с мошенничеством в России занимает статья 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ). Она определяет мошенничество как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
1. Обман может проявляться по-разному: это и сообщение ложных сведений (например, о том, что квартира «чистая», без долгов и обременений), и умолчание о важных фактах (например, о правах других лиц на жилье или о скрытых дефектах), и предоставление поддельных документов.
2. Злоупотребление доверием – это когда мошенник использует особые отношения с жертвой (родственные, дружеские, деловые), чтобы обмануть, принимая на себя обязательства, которые и не собирался выполнять.
Особое внимание стоит уделить части 4 статьи 159 УК РФ. Она предусматривает более суровое наказание (лишение свободы на срок до десяти лет) за мошенничество, если оно совершено организованной группой, в особо крупном размере, или если оно повлекло лишение гражданина права на жилое помещение. Именно этот пункт делает статью ключевой в борьбе с квартирными аферами.
Уголовный кодекс также определяет размеры ущерба, влияющие на квалификацию преступления:
1. Значительный ущерб для гражданина – не менее 5 000 рублей (с учетом его имущественного положения).
2. Крупный размер (для ст. 159 УК РФ, кроме специальных составов) – стоимость имущества свыше 250 000 рублей.
3. Особо крупный размер – стоимость имущества свыше 1 000 000 рублей.
Новое в законодательстве: защита сделок в 2024-2025 годах
Одним из важных нововведений, направленных на повышение безопасности сделок с недвижимостью, стало введение обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между физическими лицами. Это изменение, предусмотренное Федеральным законом от 13 декабря 2024 года, вступает в силу с 13 января 2025 года.
Эта мера призвана защитить граждан, особенно уязвимые категории (пожилых, одиноких), от мошенников, которые часто использовали договоры дарения для незаконного отъема жилья. Статистика это подтверждает: в 2024 году доля приговоров за преступления с использованием договора дарения составила 35% от общего числа приговоров по мошенничествам с недвижимостью.
Как будет работать новый порядок с 13 января 2025 года?
Собственник, желающий подарить недвижимость, должен будет обратиться к нотариусу. Нотариус проверит дееспособность сторон, их истинные намерения, разъяснит правовые последствия сделки и, убедившись в ее законности, удостоверит договор. После этого нотариус сам направит документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Регистрация по нотариально удостоверенным сделкам занимает всего 24 часа. Важно отметить, что договоры дарения, поданные в Росреестр до 13 января 2025 года, остаются действительными и не требуют дополнительного нотариального заверения.
Хотя эта мера повышает безопасность, она может повлечь дополнительные расходы. Федеральный тариф за удостоверение таких сделок – 0,5% от суммы договора (но не более 20 000 рублей), плюс региональный тариф за услуги правового и технического характера.
Также стоит упомянуть инициативу Генерального прокурора РФ Игоря Краснова о необходимости законодательного регулирования деятельности риелторов в части ускоренной продажи жилья, что может стать еще одним шагом в борьбе с мошенничеством, в том числе кибермошенничеством.
Топ-15 схем мошенничества с недвижимостью в России (и Москве) в 2025 году
Мошенники не стоят на месте, постоянно изобретая новые и модифицируя старые схемы обмана. Рассмотрим наиболее распространенные и опасные из них, которые, вероятно, останутся актуальными и в 2025 году, особенно в Москве.
1. Подделка документов и доверенностей.
Как это работает: Это «классика жанра». Мошенники изготавливают фальшивые свидетельства о праве собственности (хотя с 2016 года основным подтверждением права является запись в ЕГРН), договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, судебные решения. Также подделывают паспорта (например, вклеивают фото другого человека в настоящий паспорт) и доверенности. Особую опасность представляют поддельные нотариальные доверенности, в том числе оформленные якобы за границей (консульские, апостилированные). Схема может быть такой: мошенники арендуют квартиру, делают поддельный пакет документов и пытаются ее продать.
На что обратить внимание («красные флаги»): Продавец отказывается показать оригиналы документов, торопит со сделкой, в документах есть явные исправления или несоответствия, паспорт продавца выдан недавно, или сделка предлагается по доверенности, особенно если доверитель якобы далеко и его волю сложно проверить.
Пример из Москвы: Аферист, похожий на реального собственника, по его украденному паспорту успешно прошел все этапы сделки и получил деньги.
2. Использование подставных лиц (включая двойников).
Как это работает: В сделке участвуют люди, выдающие себя за настоящих собственников. Иногда это двойники, похожие на владельцев, или лица с чужими паспортными данными. Часто эта схема идет в паре с поддельными документами. Подставные лица могут использоваться и для захвата квартир умерших одиноких граждан (выморочного имущества) путем фабрикации «внезапно объявившихся» лженаследников с поддельными документами.
На что обратить внимание: «Продавец» нервничает, не может внятно ответить на простые вопросы о квартире, ее истории, соседях, паспорт получен недавно или часто менялся в прошлом.
3. Мошенничество с использованием цифровых технологий (фишинг, взлом аккаунтов, ЭЦП, дипфейки).
Как это работает: Преступники создают поддельные сайты застройщиков, агентств недвижимости или госорганов (например, Росреестра) для сбора данных или получения авансов (фишинг). Распространены схемы с получением доступа к личным данным (например, через взлом почты или Госуслуг) для изготовления фальшивой электронной цифровой подписи (ЭЦП) и продажи недвижимости без ведома собственника. Все чаще используются дипфейки – поддельные фото, видео и аудио, созданные ИИ, которые почти неотличимы от настоящих. С их помощью мошенники могут имитировать голос знакомого или начальника, чтобы убедить жертву совершить нужные им действия.
На что обратить внимание: Слишком выгодные предложения на неизвестных сайтах; запросы предоплаты онлайн до осмотра; звонки якобы от банков, Госуслуг, полиции с просьбой сообщить коды, пароли, данные карт или перейти по ссылке; СМС о «подозрительном входе» в Госуслуги с предложением позвонить по указанному номеру.
4. Аферы с квартирами умерших граждан (лже-наследники, поддельные завещания).
Как это работает: Мошенники нацеливаются на квартиры недавно умерших, особенно одиноких людей. Подделывают завещания, «находят» лже-наследников с фальшивыми документами о родстве, которые затем через суд пытаются получить права на наследство. Иногда искажают дату смерти, чтобы «легализовать» договор дарения или купли-продажи, якобы заключенный незадолго до смерти.
На что обратить внимание: Квартира недавно получена по наследству и сразу продается, часто дешевле рынка; есть информация о судебных спорах по наследству; запутанная история прав на квартиру.
Пример: Мошенники предоставляли поддельные свидетельства о праве на наследство, якобы выданные нотариусом на основании фальшивых свидетельств о рождении.
5. Мошенничество через договоры дарения (особенно в отношении уязвимых лиц).
Как это работает: Используя психологическое давление, обман или введение в заблуждение, мошенники склоняют пожилых, одиноких, больных или зависимых людей к подписанию договора дарения их жилья. Часто жертве не дают времени на обдумывание.
На что обратить внимание: Внезапное желание пожилого или неблагополучного человека подарить квартиру посторонним; спешка с оформлением; активное участие «доброжелателей».
Статистика: Доля приговоров за мошенничество с договорами дарения выросла с 25% в 2019 году до 35% в 2024 году. Ущерб в 2024 году мог достичь 2,61 млрд рублей. С 13 января 2025 года обязательное нотариальное удостоверение таких договоров должно снизить эти риски.
6. Продажа недвижимости с обременениями или юридическими дефектами.
Как это работает: Продавец скрывает наличие ипотеки, ареста, прав третьих лиц на проживание (например, тех, кто отказался от приватизации, но сохранил право пожизненного пользования), незаконных перепланировок, или то, что дом аварийный или под снос.
На что обратить внимание: Необоснованно низкая цена; спешка продавца; отказ предоставить выписку из домовой книги или техпаспорт.
7. Обман при аренде с последующей попыткой продажи или вымогательством.
Как это работает: Мошенники арендуют квартиру (иногда по поддельным документам), затем сдают ее в субаренду нескольким лицам, собирают предоплату и исчезают. Либо, получив доступ, подделывают документы и пытаются продать квартиру. Или меняют замки и требуют у собственника «выкуп».
На что обратить внимание (арендатору): Слишком низкая арендная плата; требование большого депозита сразу; отказ показать оригиналы документов на квартиру.
8. Завладение жильем недееспособных или социально уязвимых граждан.
Как это работает: Преступники выбирают жертв, которые не могут в полной мере осознавать свои действия (одинокие пенсионеры, зависимые, люди с психическими расстройствами). Входят в доверие, а затем обманом или давлением заставляют подписать документы на отчуждение жилья или оформить кредит под залог.
На что обратить внимание: Внезапное появление «заботливых» знакомых у одинокого человека; попытки изолировать его от родственников; спешная продажа его квартиры.
Пример из Москвы: Мошенники предъявили иск к наследникам женщины, злоупотреблявшей алкоголем, на основании долговой расписки, якобы подписанной ею. Суд удовлетворил иск.
9. Создание ажиотажа, срочная продажа по заниженной цене с давлением на покупателя.
Как это работает: Выставляют объект по цене ниже рынка, объясняя срочностью (переезд, лечение). Создают искусственный ажиотаж, говоря о других претендентах, чтобы заставить покупателя принять поспешное решение и отказаться от тщательной проверки.
На что обратить внимание: Чрезмерная настойчивость продавца; нелогично низкая цена; отказ от полной юридической проверки.
10. Занижение реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
Как это работает: Продавец уговаривает указать в договоре сумму меньше реальной, а разницу передать наличными. Мотив – уклонение от НДФЛ с продажи.
На что обратить внимание: Прямая просьба продавца о занижении цены.
Риски для покупателя: В случае расторжения сделки покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Суд может признать покупателя недобросовестным.
11. Мошенничество с задатком/авансом.
Как это работает: Размещают привлекательное (часто фиктивное) объявление. Предлагают внести задаток/аванс для «бронирования». После получения денег исчезают или создают условия, при которых покупатель сам отказывается от сделки, а задаток не возвращается.
На что обратить внимание: Требование крупного задатка до проверки; невыгодные условия возврата в предварительном договоре.
12. Цепочки фиктивных перепродаж для «отмывания» похищенного жилья.
Как это работает: Незаконно полученная квартира быстро перепродается несколько раз через подставных лиц или фирмы-«однодневки», чтобы запутать историю и создать видимость «добросовестного приобретателя» на последнем этапе.
На что обратить внимание: Множественные быстрые перепродажи за короткий срок; участие пожилых в предыдущих сделках с быстрой последующей перепродажей.
Пример: Суды признавали всю цепочку сделок незаконной, истребуя имущество у последнего «покупателя».
13. Аферы с использованием материнского (семейного) капитала.
Как это работает: Предлагают «обналичить» маткапитал через фиктивные сделки: покупка ветхого жилья по завышенной цене с возвратом части денег наличными; фиктивные ипотечные займы, где деньги присваиваются мошенниками. Другой аспект – невыделение долей детям при покупке с маткапиталом, что делает последующую продажу оспоримой.
На что обратить внимание: Навязчивые предложения «помочь» обналичить маткапитал; покупка сомнительного жилья с маткапиталом; отсутствие долей у детей в документах.
Пример: Агентство убеждает взять фиктивный кредит под маткапитал. Деньги не выдаются. После перечисления СФР средств «продавцу», семья остается без жилья и денег.
14. Продажа недвижимости лицом, находящимся в процедуре банкротства.
Как это работает: Должник срочно продает недвижимость (часто по заниженной цене) перед банкротством, чтобы скрыть ее от кредиторов. Такие сделки (обычно в течение трех лет до банкротства) могут быть оспорены.
На что обратить внимание: Очень срочная продажа по низкой цене; наличие у продавца крупных долгов, судебных дел о банкротстве (проверяется на сайтах ФССП, арбитражных судов, Федресурсе).
Пример из Москвы: Семья купила квартиру, а через полтора года узнала, что сделка оспаривается, так как предыдущая владелица продала ее сыну за два с половиной года до своего банкротства.
15. Социальная инженерия: «звонки из банка/полиции/ФСБ», схемы «фейк-босс».
Как это работает: Одна из самых агрессивных схем. Мошенники звонят, представляясь сотрудниками банков, правоохранительных органов (МВД, ФСБ, СК, Прокуратура) или начальником жертвы («фейк-босс», часто с дипфейком голоса). Под предлогом попытки списания денег, оформления кредита мошенниками, участия в «спецоперации» убеждают срочно продать квартиру и перевести деньги на «безопасные счета», принадлежащие аферистам. Используют давление, запугивание, создают панику, запрещают рассказывать кому-либо.
На что обратить внимание: Любые неожиданные звонки с требованием продать квартиру и перевести деньги; угрозы, спешка; запрет на обсуждение с родственниками.
Пример из Москвы: Мошенники убедили клиентку банка установить приложение для удаленного доступа, оформили на нее кредит, а затем заставили продать квартиру и перевести все деньги. Около 10% собственников в Москве, выставляющих квартиры на прямую продажу, делают это под давлением таких мошенников.
Общий тактический прием мошенников – создание искусственной спешки. Это делается, чтобы подавить критическое мышление жертвы. Поэтому никогда не принимайте поспешных решений при сделках с недвижимостью.
Таблица 1: Сводная таблица: Топ-15 схем мошенничества с недвижимостью в 2025 г.
| № | Название схемы | Краткое описание механизма | Основные «красные флаги» | Наиболее уязвимые объекты/субъекты | Статья УК РФ (часть) |
| 1 | Подделка документов и доверенностей | Изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, паспортов, доверенностей для продажи чужого жилья. | Отказ предоставить оригиналы, спешка, несоответствия в документах, сделка по доверенности от «далекого» доверителя. | Любые объекты, особенно если собственник отсутствует или не контролирует ситуацию. Покупатели. | ст. 159 (ч. 3, 4) |
| 2 | Использование подставных лиц (включая двойников) | Привлечение лиц, выдающих себя за собственников, часто с поддельными документами. | Нервозность «продавца», путаница в ответах, недавний паспорт. | Покупатели, выморочное имущество. | ст. 159 (ч. 4) |
| 3 | Мошенничество с цифровыми технологиями (фишинг, ЭЦП, дипфейки) | Создание фейковых сайтов, кража данных для ЭЦП, использование дипфейков для убеждения жертвы продать жилье или перевести деньги. | Слишком выгодные предложения онлайн, запросы предоплаты, звонки «из банка» с просьбой сообщить коды/перейти по ссылке, СМС о «взломе Госуслуг». | Собственники (риск потери жилья через ЭЦП), покупатели (риск потери денег на фишинговых сайтах). | ст. 159, 272, 273 |
| 4 | Аферы с квартирами умерших граждан (лже-наследники, поддельные завещания) | Подделка завещаний, появление «родственников» с фальшивыми документами для захвата наследственного жилья. | Недавнее наследство и быстрая продажа, споры о наследстве, низкая цена. | Наследственное имущество, особенно одиноких граждан. Покупатели таких квартир. | ст. 159 (ч. 4) |
| 5 | Мошенничество через договоры дарения | Психологическое давление, обман уязвимых лиц (пожилые, зависимые) с целью подписания договора дарения. | Неожиданное дарение посторонним, спешка, активное участие «доброжелателей». | Пожилые, одинокие, больные, зависимые граждане. | ст. 159 (ч. 4) |
| 6 | Продажа недвижимости с обременениями или юридическими дефектами | Сокрытие наличия залога, ареста, прав третьих лиц, незаконных перепланировок, аварийности дома. | Низкая цена, спешка продавца, отказ предоставить выписку из домовой книги/техпаспорт. | Покупатели. | ст. 159 |
| 7 | Обман при аренде с последующей попыткой продажи/вымогательством | Аренда квартиры, затем сбор предоплаты с нескольких арендаторов и исчезновение; или подделка документов и попытка продажи; или смена замков и вымогательство. | Слишком низкая арендная плата, требование большого депозита, отказ показать оригиналы документов. | Арендаторы, собственники жилья. | ст. 159, 163 |
| 8 | Завладение жильем недееспособных или социально уязвимых граждан | Вхождение в доверие к пожилым, больным, зависимым лицам, принуждение к подписанию документов на отчуждение жилья. | Внезапные «заботливые» знакомые у одинокого человека, изоляция от родственников, спешная продажа его квартиры. | Одинокие пожилые, лица с зависимостями, психическими расстройствами. | ст. 159 (ч. 4) |
| 9 | Создание ажиотажа, срочная продажа по заниженной цене | Искусственное нагнетание срочности, предложение низкой цены под предлогом «переезда/лечения», давление на покупателя для быстрого решения. | Чрезмерная настойчивость продавца, нелогично низкая цена, отказ от полной проверки. | Покупатели. | ст. 159 |
| 10 | Занижение реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи | Продавец просит указать в ДКП заниженную сумму для ухода от налогов, разницу получает наличными. | Прямая просьба продавца о занижении цены в ДКП. | Покупатели (риск получить назад только сумму по ДКП при расторжении). | Не всегда ст. 159 |
| 11 | Мошенничество с задатком/авансом | Получение задатка/аванса за квартиру (часто по фиктивному объявлению), затем исчезновение или создание условий для отказа покупателя от сделки. | Требование крупного задатка до проверки, невыгодные условия возврата. | Покупатели. | ст. 159 |
| 12 | Цепочки фиктивных перепродаж | Многократная быстрая перепродажа незаконно полученной квартиры через подставных лиц для «легализации» и создания «добросовестного приобретателя». | Множественные быстрые перепродажи за короткий срок, участие пожилых в предыдущих сделках с быстрой перепродажей. | Покупатели на конечном этапе цепочки. | ст. 159 (ч. 4) |
| 13 | Аферы с использованием материнского капитала | «Обналичивание» маткапитала через фиктивные сделки, покупку ветхого жилья; невыделение долей детям. | Предложения «помощи» в обналичивании маткапитала, покупка сомнительного жилья с маткапиталом, отсутствие долей у детей. | Семьи с маткапиталом, покупатели квартир, где использовался маткапитал. | ст. 159.2 |
| 14 | Продажа недвижимости лицом, находящимся в процедуре банкротства | Должник срочно продает имущество перед банкротством для сокрытия от кредиторов; сделка может быть оспорена. | Очень срочная продажа по низкой цене, наличие у продавца крупных долгов/судебных дел о банкротстве. | Покупатели. | Риск для покупателя |
| 15 | Социальная инженерия («звонки из банка/полиции/ФСБ», «фейк-босс») | Психологическое давление, обман по телефону от имени госорганов/банков с требованием продать квартиру и перевести деньги на «безопасные счета». | Любые звонки с требованием продать квартиру и перевести деньги, угрозы, спешка, запрет на общение с родственниками. | Собственники, особенно пожилые и доверчивые. | ст. 159 (ч. 4) |
Продолжение этой статьи: Защита от мошенников с недвижимостью в России 2025: превентивные меры, действия при обмане и прогнозы
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос