Сфера коммерческой недвижимости в России, несмотря на развитие механизмов защиты и контроля, остается привлекательной для мошеннических действий. Понимание масштабов этой проблемы и основных схем, используемых злоумышленниками, является первым шагом к обеспечению безопасности бизнеса.
Актуальность проблемы мошенничества с недвижимостью в России
Проблема мошенничества с недвижимостью в Российской Федерации сохраняет свою остроту, затрагивая как жилой, так и коммерческий сектор. Статистические данные свидетельствуют о значительном количестве преступлений в данной сфере. Так, по информации Министерства внутренних дел, только за девять месяцев 2024 года было совершено почти 5,5 тысяч преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, а общее их число с 2019 года превысило 40 тысяч. Ежегодно правоохранительные органы возбуждают порядка 7 тысяч уголовных дел по фактам мошенничества с недвижимостью. Наблюдается и рост числа таких случаев: за последние два года их количество увеличилось на 15-20%, при этом реальные цифры могут быть значительно выше из-за высокой латентности подобных преступлений.
Хотя значительная часть официальной статистики и общественного внимания сосредоточена на мошенничестве с жилой недвижимостью (например, 93% случаев мошенничества с договорами дарения касаются жилых помещений), коммерческая недвижимость также является привлекательным объектом для преступных посягательств (5% случаев мошенничества с дарением затрагивают коммерческие объекты). Для бизнеса мошеннические действия с коммерческой недвижимостью влекут за собой не только прямые финансовые убытки, но и серьезные репутационные, операционные и юридические риски.
Масштабы проблемы в коммерческом секторе могут быть недооценены. Большая часть публично доступных статистических данных агрегирована или сфокусирована на жилой недвижимости в силу ее социальной значимости и большего числа транзакций с участием физических лиц. Мошенничество с коммерческими объектами зачастую характеризуется более сложными и завуалированными схемами, вовлекает более крупные суммы и может маскироваться под хозяйственные споры. Это затрудняет его своевременное выявление и корректный статистический учет именно как мошенничества. Кроме того, компании, ставшие жертвами аферистов, могут неохотно предавать огласке такие инциденты из-за опасений репутационного ущерба, что дополнительно способствует скрытому характеру этих преступлений. Следовательно, официальная статистика может не в полной мере отражать реальную картину рисков для коммерческого сектора, который, ввиду высокой стоимости объектов, представляет особый интерес для злоумышленников.
Современные мошенники активно используют технологические достижения. С одной стороны, преступники применяют методы социальной инженерии, технологии подмены лица и голоса при общении по телефону или в мессенджерах, что значительно усложняет идентификацию и повышает вероятность успеха их противоправных действий. С другой стороны, развитие цифровых государственных сервисов, таких как Росреестр или Федеральная налоговая служба, предоставляет участникам рынка инструменты для более оперативной проверки контрагентов и объектов недвижимости. Однако и сами эти сервисы могут становиться мишенью для атак, например, при мошенничестве с использованием электронных цифровых подписей (ЭЦП). Это создает ситуацию непрерывной «гонки вооружений» между мошенниками и системами безопасности, требуя от бизнеса постоянного обновления знаний, инструментов и мер защиты.
Уязвимость бизнеса перед мошенническими действиями может возрастать в периоды экономической нестабильности. Хотя прямых указаний на это в представленных материалах нет, логично предположить, что экономические трудности могут приводить к увеличению числа банкротств или финансовых проблем у компаний. Это, в свою очередь, способно стимулировать мошеннические действия, такие как попытки продажи активов в предбанкротном состоянии или использование поддельных документов для быстрого получения денежных средств. Покупатели и арендаторы, стремящиеся найти более выгодные предложения в такие периоды, могут ослабить бдительность и стать более легкой мишенью для аферистов.
Распространенные схемы обмана в сфере коммерческой недвижимости
Мошенничество с коммерческой недвижимостью проявляется в разнообразных формах, затрагивая как сферу аренды, так и купли-продажи объектов. Злоумышленники постоянно совершенствуют свои методы, используя как традиционные уловки, так и современные технологии.
Уловки при аренде офисных и торговых помещений
Аренда коммерческих площадей, будь то офисы или торговые точки, сопряжена с рядом специфических рисков, которыми активно пользуются мошенники.
1. Субаренда без ведома собственника или мнимым собственником: Одна из распространенных схем – когда мошенники арендуют помещение на короткий срок, а затем пересдают его нескольким арендаторам одновременно. Они собирают с каждого предоплату за несколько месяцев вперед, после чего исчезают. В таких случаях часто используются поддельные документы, якобы удостоверяющие право собственности или полномочия на сдачу объекта в аренду. Например, псевдориелтор может провести показ объекта, заключить договор аренды на основании фальшивых документов, получить депозит и арендную плату, а затем перестать выходить на связь.
2. Аренда с «сюрпризом» в виде третьих лиц: После заключения договора аренды и внесения оплаты могут неожиданно появиться третьи лица – другие собственники или лица, обладающие правами на данное помещение. Они могут оспаривать законность сделки, требовать дополнительных платежей или даже выселения арендатора. Эта схема особенно актуальна для объектов, находящихся в долевой собственности, где для сдачи помещения в аренду требуется нотариально заверенное согласие всех сособственников.
3. Невозврат депозита под вымышленными предлогами: Недобросовестные арендодатели могут удерживать страховой депозит (обеспечительный платеж) по окончании срока аренды или при ее досрочном расторжении. При этом они ссылаются на мнимый ущерб, причиненный помещению, или на несуществующие нарушения условий договора со стороны арендатора.
4. «Информационные агентства» или «продавцы воздуха»: Мошенники могут предлагать за определенную плату доступ к базам данных с якобы актуальными и выгодными предложениями по аренде коммерческой недвижимости. На деле же такие базы часто содержат несуществующие объекты, устаревшую информацию или контакты объектов, которые уже давно сданы.
5. Скрытые платежи и навязанные услуги: Распространенной уловкой является предложение объекта по заниженной базовой арендной ставке, которая впоследствии многократно увеличивается за счет навязывания дорогостоящих дополнительных услуг. Это могут быть коммунальные платежи по завышенным тарифам, обязательные договоры на охрану, уборку, предоставление интернет-связи и телефонии от аффилированных с арендодателем компаний. Стоимость таких «сопутствующих» услуг может в несколько раз превышать заявленную арендную плату. В качестве примера из практики можно привести случай в Москве, когда фирма арендовала офисное помещение по привлекательной цене, однако выяснилось, что совокупные затраты на обязательные сопутствующие договоры (водоснабжение, отопление, электроэнергия, охрана и т.д.) превысили базовую стоимость аренды в 7,5 раз, при этом отказаться от этих услуг или сменить поставщиков было невозможно.
6. Ремонт за счет арендатора с последующим выселением: Собственник может сдать помещение, находящееся в неудовлетворительном состоянии, рассчитывая, что арендатор произведет ремонт за свой счет. После того как улучшения будут сделаны, арендодатель инициирует расторжение договора, ссылаясь на пункты, которые позволяют ему это сделать (например, с уведомлением за определенный срок) и не предусматривают компенсацию арендатору стоимости неотделимых улучшений.
Арендаторам коммерческой недвижимости следует обращать внимание на ряд тревожных сигналов, которые могут указывать на мошеннические намерения. К ним относятся: слишком низкая, нерыночная цена аренды; настойчивое требование внести предоплату до детального осмотра помещения и проверки документов; создание искусственной спешки и давления со стороны арендодателя под предлогом высокого спроса на объект; отказ предоставить для ознакомления оригиналы правоустанавливающих документов на объект и документов, удостоверяющих личность арендодателя; отсутствие нотариального заверения договора в случаях, когда это целесообразно или вызывает сомнения в чистоте сделки.
Мошеннические схемы в сфере аренды часто эксплуатируют недостаток информации у арендатора и фактор срочности. Арендаторы, особенно представители малого и среднего бизнеса, нередко действуют в условиях дефицита времени и ресурсов для проведения полноценной юридической экспертизы объекта и контрагента. Мошенники пользуются этим, создавая иллюзию чрезвычайно выгодного и срочного предложения, например, предлагая «искусственные скидки» или нагнетая обстановку сообщениями о большом количестве других претендентов. Предоставление только копий документов или уклонение от личных встреч также являются способами скрыть истинное положение дел и ограничить возможности арендатора по проверке информации. Схемы со скрытыми платежами также основаны на неполном раскрытии информации на начальном этапе переговоров.
Особую уязвимость демонстрируют субарендаторы, положение которых часто является производным от непрозрачности первичных договоров аренды. Субарендаторы не всегда имеют доступ ко всем условиям основного договора, заключенного между собственником и первичным арендатором. Это создает ситуацию, когда проблемы во взаимоотношениях «собственник – первый арендатор» (например, невыполнение первым арендатором своих обязательств по капитальному ремонту, как в примере с арендой помещений бывшего подшипникового завода в Сибири) рикошетом ударяют по субарендатору. Последний может не только потерять уплаченные деньги, но и лишиться права пользования помещением. Мошенническая схема может быть заложена уже на уровне первичной аренды, когда недобросовестный первый арендатор изначально не планирует выполнять свои обязательства перед собственником, а его основной целью является сбор максимальной суммы платежей с субарендаторов.
Махинации при купле-продаже коммерческих объектов
Сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, ввиду высокой стоимости объектов, являются особо привлекательными для мошенников. Используемые ими схемы часто отличаются сложностью и требуют тщательной подготовки.
Продажа объектов без права собственности и по поддельным документам
Это одна из наиболее распространенных и опасных категорий мошенничества. Злоумышленники прибегают к изготовлению и использованию широкого спектра фальшивых документов:
1. Подделка правоустанавливающих документов: Мошенники могут подделывать договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, судебные решения, на основании которых якобы возникло право собственности на объект. Качество современных подделок может быть очень высоким, что затрудняет их выявление без специальной экспертизы.
2. Подделка идентификационных документов: Часто подделываются паспорта собственников – как физических лиц, так и представителей юридических лиц. Это может быть как полная подделка документа, так и замена фотографии в подлинном паспорте.
3. Использование поддельных доверенностей: Сделки могут совершаться на основании фальшивых доверенностей, в том числе якобы нотариально удостоверенных. Важно помнить, что доверенность может быть отозвана в любой момент, поэтому ее актуальность необходимо проверять непосредственно перед сделкой через официальный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.
4. Фальсификация выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): Особенно уязвимы бумажные версии выписок, в которые могут быть внесены ложные сведения и поддельные оттиски печатей. Электронные выписки, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) Росреестра, считаются более надежными, однако и здесь необходима проверка подлинности самой электронной подписи.
5. Привлечение подставных лиц («фальшивые люди»): Мошенники могут привлекать лиц, которые выдают себя за реальных собственников или их уполномоченных представителей. Часто это сопровождается использованием украденных или подделанных паспортов. В Москве известны случаи, когда аферист, внешне похожий на настоящего собственника, успешно проходил все этапы сделки, включая подписание договора и получение денег. Также зафиксированы попытки продажи недвижимости на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом по поддельному свидетельству о рождении «наследника».
6. Продажа по недействительным документам: Например, объект может продаваться на основании завещания, в то время как «наследодатель» еще жив, или продавец не является законным наследником и не имеет никаких прав на отчуждаемое имущество.
Махинации с использованием юридических лиц
Юридические лица часто используются в мошеннических схемах как инструменты для незаконного завладения и последующей легализации коммерческой недвижимости.
1. Незаконная смена директора и/или учредителей компании-собственника: Это сложная, но эффективная схема, позволяющая получить контроль над активами юридического лица, включая недвижимость. Мошенники вносят ложные сведения в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), фальсифицируя протоколы общих собраний участников/акционеров, уставные документы, решения о назначении нового руководителя. Иногда для этого используются поддельные или незаконно полученные ЭЦП.
а) Механизм такой схемы наглядно демонстрирует так называемое «Крымское дело». В данном случае мошенники внесли ложные сведения об учредителе и директоре общества с ограниченной ответственностью, подделали решение общего собрания и устав, назначив «своего» директора. Этот фиктивный руководитель затем заключил договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей компании.
б) После незаконной смены руководства мошенники получают полный доступ к активам компании и могут оперативно их перепродать, часто по заниженной цене и через цепочку подставных фирм, чтобы максимально затруднить последующий возврат имущества законному владельцу.
2. Использование фирм-однодневок или компаний с «массовыми» директорами/учредителями: Такие юридические лица создаются или приобретаются специально для участия в мошеннических схемах. Они могут использоваться для запутывания следов, вывода похищенных активов, или как промежуточные звенья в цепи фиктивных сделок, направленных на «отмывание» незаконно приобретенной недвижимости.
Меры противодействия: Для предотвращения подобных схем важен регулярный мониторинг сведений в ЕГРЮЛ в отношении своей компании и контрагентов. Эффективной мерой является подача в регистрирующий орган заявления о запрете регистрационных действий без личного участия руководителя или нотариального заверения соответствующих решений. Также целесообразно усложнить процедуру смены директора и отчуждения крупных активов в уставе компании, предусмотрев, например, обязательное одобрение таких сделок общим собранием участников с соблюдением повышенного кворума.
При анализе схем купли-продажи прослеживается тесная взаимосвязь между подделкой документов и корпоративным мошенничеством. Схемы с незаконной сменой директора критически зависят от возможности подделать корпоративные документы (протоколы собраний, доверенности) и успешно зарегистрировать эти фиктивные изменения в ЕГРЮЛ. В дальнейшем, для продажи недвижимости от имени незаконно захваченной компании, также могут использоваться поддельные правоустанавливающие документы на объект или фальшивые доверенности на имя «нового» фиктивного директора. Это демонстрирует, что мошенники часто комбинируют различные методы, и уязвимости в одной системе (например, в системе регистрации юридических лиц) могут быть использованы для совершения преступлений в другой сфере (сделки с недвижимостью).
Скорость совершения действий является ключевым фактором успеха для мошенников и, одновременно, основной проблемой для их жертв. В схемах с продажей по поддельным документам или после незаконной смены корпоративного контроля, преступники стремятся максимально быстро перепродать актив, зачастую несколько раз подряд. Это делается с целью создания цепочки формально «добросовестных приобретателей», что значительно усложняет истребование имущества законным владельцем (виндикацию). Правоохранительной системе и судам требуется определенное время для проведения расследования и принятия обеспечительных мер, и за этот период актив может быть многократно перепродан или его возврат станет юридически крайне затруднительным.
В этом контексте остро встает проблема «добросовестного приобретателя» как один из основных юридических барьеров для потерпевших. Даже если первоначальная сделка была совершена мошенническим путем, последующий покупатель может быть признан судом добросовестным, если он докажет, что не знал и не должен был знать о незаконности предыдущих сделок (хотя в упомянутом «Крымском деле» суд не признал второго покупателя добросовестным из-за отсутствия оплаты и других подозрительных обстоятельств). Это создает значительные трудности для первоначального собственника в процессе возврата своего имущества на основании статьи 302 Гражданского кодекса РФ. Мошенники активно используют этот правовой механизм, стремясь как можно быстрее «очистить» похищенный актив через несколько последовательных перепродаж.
Другие распространенные уловки
Помимо вышеописанных, существует и ряд других схем мошенничества, которые могут применяться в отношении коммерческой недвижимости.
1. Мошенничество с задатком: Потенциальному покупателю предлагается объект коммерческой недвижимости по очень привлекательной, заниженной цене. Для «бронирования» объекта продавец требует внести задаток, часто с условием его невозврата в случае отказа покупателя от сделки. После получения денег начинают выясняться различные неблагоприятные обстоятельства, связанные с объектом (например, серьезные юридические проблемы, скрытые дефекты, невозможность использования по назначению), о которых продавец изначально умолчал. В результате покупатель вынужден отказаться от сделки, теряя при этом уплаченный задаток. Формально все может выглядеть законно, и состава преступления может не усматриваться.
2. Появление «внезапных наследников»: Эта схема чаще встречается с жилой недвижимостью, но может быть адаптирована и для коммерческих объектов, если они принадлежали физическому лицу или ИП. Объект, полученный продавцом по наследству, выставляется на продажу, как правило, по цене ниже рыночной, под предлогом срочной нужды в деньгах. После совершения сделки купли-продажи и получения денег продавцом, неожиданно появляется еще один наследник, который заявляет, что не знал о смерти наследодателя или о своих правах на наследство, и оспаривает сделку в суде. Суды нередко встают на сторону таких «внезапных» наследников, признавая сделку недействительной. Первоначальный продавец к этому моменту либо заявляет, что деньги уже потрачены, либо вовсе исчезает.
3. Занижение стоимости в договоре: Продавец (или иногда покупатель) предлагает указать в официальном договоре купли-продажи цену значительно ниже реальной, мотивируя это желанием «сэкономить на налогах» (например, налог на доход от продажи недвижимости). Если другая сторона соглашается, она подвергает себя серьезному риску: в случае, если сделка будет впоследствии оспорена и признана недействительной, покупателю будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не реально уплаченная. Доказать факт передачи большей суммы будет крайне затруднительно.
4. Продажа недвижимости в период банкротства продавца: Собственник (физическое или юридическое лицо), предвидя свое скорое банкротство, начинает срочно распродавать принадлежащие ему активы, включая коммерческую недвижимость, с целью скрыть их от кредиторов и финансового управляющего. Такие сделки, совершенные в преддверии банкротства, особенно по заниженной цене или в пользу аффилированных лиц, могут быть впоследствии оспорены в рамках дела о банкротстве и признаны недействительными. Покупатель в этом случае рискует потерять и приобретенный объект, и уплаченные за него деньги.
5. Инвестиционные аферы (касается и строящейся коммерческой недвижимости): Недобросовестные застройщики или инвестиционные компании могут привлекать средства граждан и юридических лиц в якобы перспективные проекты строительства коммерческих объектов (например, офисных центров, торговых комплексов) по договорам долевого участия или инвестиционным договорам. При этом используются сложные финансовые схемы с участием нескольких аффилированных фирм: одна компания собирает деньги, другая является формальным заказчиком, а третья – генеральным подрядчиком. В определенный момент фирма, аккумулировавшая средства инвесторов, объявляет себя банкротом или просто исчезает. Застройщик же заявляет об отсутствии прямых договорных обязательств перед обманутыми инвесторами, так как деньги они перечисляли другой организации.
6. Мошенничество с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП): С развитием электронного документооборота и дистанционных сделок появились новые виды мошенничества. Злоумышленники могут получить несанкционированный доступ к ЭЦП собственника (например, путем фишинга, взлома компьютера, сговора с сотрудниками удостоверяющих центров) или изготовить поддельную ЭЦП. Используя такую подпись, они могут дистанционно оформить сделку по отчуждению коммерческой недвижимости без ведома и согласия ее законного владельца.
Многие из этих схем основаны на эксплуатации несовершенства законодательства и правовой неосведомленности граждан и представителей бизнеса. Например, схема с «внезапными наследниками» указывает на определенные пробелы в законодательстве, регулирующем вопросы наследования и регистрации прав на унаследованное имущество. Схема с занижением стоимости в договоре использует желание сторон «оптимизировать» налогообложение, но ставит покупателя в крайне уязвимое положение при возможном оспаривании сделки.
Немаловажную роль играет и психологический фактор. Мошенники часто являются хорошими психологами и умело манипулируют эмоциями, доверием и стремлением потенциальных жертв к быстрой выгоде. Схемы с задатком или заниженной ценой играют на желании покупателя заключить «очень выгодную» сделку. Телефонное мошенничество (хотя в источнике речь идет о жилье, методы социальной инженерии, запугивания и создания искусственной срочности абсолютно применимы и к сделкам с коммерческой недвижимостью) также направлено на подавление критического мышления жертвы. Аферисты могут использовать «навыки воздействия на психику» или «злоупотребление доверием», чтобы склонить контрагента к совершению невыгодной или рискованной сделки.
Таблица 1: Распространенные схемы мошенничества с коммерческой недвижимостью и их ключевые признаки.
| Тип схемы | Краткое описание | Основные индикаторы/«Красные флаги» | Задействованные уязвимости |
| Аренда: Сдача в субаренду мнимым собственником/без согласия | Мошенник снимает помещение на короткий срок и пересдает нескольким арендаторам, собрав предоплату. | Слишком низкая цена, требование крупной предоплаты, отказ показать оригиналы документов на собственность/согласие собственника, спешка. | Информационная асимметрия, срочность, доверчивость арендатора, слабая проверка документов. |
| Аренда: «С обременением» | После заключения договора появляются третьи лица (сособственники, кредиторы) с претензиями на помещение. | Неполный комплект документов от арендодателя, отказ предоставить согласия всех собственников (при долевой собственности). | Непрозрачность прав на объект, отсутствие должной проверки со стороны арендатора. |
| Аренда: Скрытые платежи | Низкая базовая ставка аренды, но навязывание дорогих сопутствующих услуг от аффилированных компаний. | Непрозрачная структура платежей, отказ детализировать все расходы до подписания договора, невозможность выбора поставщиков услуг. | Недостаточная детализация условий договора, невнимательность арендатора. |
| Купля-продажа: По поддельным документам | Продажа объекта с использованием фальшивых паспортов, доверенностей, правоустанавливающих документов, выписок из ЕГРН. | Отказ предъявить оригиналы, несоответствия в документах, спешка, давление, продажа по доверенности от неизвестного лица, слишком привлекательная цена. | Возможность качественной подделки документов, недостаточная бдительность покупателя, уязвимости в процедурах проверки. |
| Купля-продажа: Незаконная смена руководства юридического лица-собственника | Мошенники фальсифицируют корпоративные документы, меняют директора/учредителей в ЕГРЮЛ и от имени компании продают ее недвижимость. | Внезапная смена руководства компании-продавца непосредственно перед сделкой, продажа по цене значительно ниже рыночной, нелогичные действия «нового» руководства. | Уязвимости в процедурах регистрации изменений в ЕГРЮЛ, возможность подделки ЭЦП, недостаточный мониторинг со стороны законных владельцев. |
| Купля-продажа: С задатком | Объект предлагается по выгодной цене, берется невозвратный задаток, затем вскрываются проблемы, вынуждающие покупателя отказаться от сделки. | Очень выгодная цена, условие о невозвратном задатке, нежелание продавца предоставлять полную информацию об объекте до получения задатка. | Желание покупателя сэкономить, доверчивость, юридическая неграмотность. |
| Купля-продажа: «Внезапные наследники» | Продажа унаследованного объекта, после чего объявляется другой наследник, оспаривающий сделку. | Продажа недавно унаследованного имущества по заниженной цене, неясная история наследования. | Несовершенство законодательства о наследовании, сложность проверки всех потенциальных наследников. |
| Купля-продажа: Занижение стоимости в договоре | Предложение указать в договоре цену ниже реальной для «экономии на налогах». | Настойчивые предложения продавца или покупателя о занижении официальной цены сделки. | Желание сторон уклониться от налогов, правовая неосведомленность о рисках. |
| Купля-продажа: Продажа в период банкротства | Собственник, предвидя банкротство, распродает активы. | Срочная продажа по цене ниже рынка, наличие у продавца крупных долгов или признаков финансовых трудностей. | Недостаточная проверка финансового состояния продавца, желание покупателя совершить выгодную сделку. |
| Инвестиционные аферы (строящаяся недвижимость) | Привлечение средств в «перспективные» проекты строительства с использованием сложных схем и фирм-однодневок, которые затем исчезают с деньгами. | Чрезмерно оптимистичные обещания доходности, непрозрачная структура проекта, отсутствие разрешительной документации, участие неизвестных на рынке компаний. | Доверчивость инвесторов, сложность проверки застройщика и проекта, отсутствие должного контроля со стороны государства на ранних этапах. |
| Мошенничество с ЭЦП | Несанкционированное получение или подделка ЭЦП собственника для дистанционного оформления сделок. | Необходимость совершения сделки дистанционно, запросы на предоставление данных для выпуска/продления ЭЦП от неизвестных лиц. | Уязвимости в процедурах выдачи и использования ЭЦП, недостаточная цифровая грамотность собственников. |
Продолжение этой статьи: Правовая защита и превентивные меры при сделках с коммерческой недвижимостью
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос