Покупка квартиры всегда связана с рисками. Один из самых неочевидных — заключение договора с продавцом, который не способен понимать значение своих действий. В таком случае добросовестность покупателя не гарантирует сохранение права собственности на жилье. В Савеловском районном суде Москвы рассмотрено показательное дело, которое наглядно демонстрирует, как суды подходят к оценке таких ситуаций.
Обстоятельства сделки с квартирой
Ступецкий С. В. приобрел квартиру у пожилой женщины — Захаровой Л. А. Договор купли-продажи был заключен 10 марта 2022 года и удостоверен нотариусом. Покупатель полностью оплатил стоимость жилья, причем часть суммы была передана в качестве аванса еще 14 февраля 2022 года, а окончательный расчет произведен через аккредитив, открытый в «МКБ».
После государственной регистрации перехода права собственности, 15 марта 2022 года продавец выдала расписку о получении полной стоимости квартиры и отсутствии претензий к покупателю
Согласно условиям договора, продавец обязалась освободить жилье в течение 10 календарных дней после регистрации перехода права собственности. Однако этого не произошло. Захарова продолжала проживать в квартире, на просьбы освободить помещение не реагировала, а затем и вовсе перестала отвечать на звонки.
Позиции сторон в судебном споре
Покупатель (Ступецкий С. В.)
Поскольку Захарова не выполнила свои обязательства по договору, Ступецкий обратился в суд с требованием о выселении. По ходу разбирательства он дополнил исковые требования, попросив суд признать его добросовестным приобретателем квартиры.
В обоснование добросовестности он указал, что:
• До заключения договора осмотрел квартиру
• Проявил разумную осмотрительность при проверке документов
• Удостоверился в отсутствии обременений
• Ознакомился с первичными медицинскими документами продавца
• Заключил договор через нотариуса, который также проверил дееспособность продавца
• Полностью оплатил стоимость квартиры
• Исполняет обязанности собственника по содержанию имущества
Продавец (Захарова Л. А.)
В защиту интересов Захаровой выступил Савеловский межрайонный прокурор, который подал встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным. Прокурор сообщил, что 8 апреля 2022 года было возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества в крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Захарова была признана потерпевшей.
Прокурор указал, что Захарова является инвалидом второй группы, пенсионером по возрасту, и по состоянию здоровья не могла самостоятельно обратиться в суд. При первоначальном обращении в больницу им. Сеченова у Захаровой уже была выявлена невозможность участия в сделке.
Решающее доказательство: судебная экспертиза
Ключевым доказательством в деле стало заключение стационарной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной специалистами ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. В. П. Сербского».
Согласно заключению экспертов, Захарова страдает хроническим психическим заболеванием в виде органического бредового (шизофреноподобного) расстройства в связи с сосудистым заболеванием головного мозга.
Об этом свидетельствуют:
• Данные анамнеза о многолетнем течении сосудистого заболевания
• Хроническая ишемия головного мозга
• Эмоционально-волевые и когнитивные нарушения, выявленные еще в феврале 2022 года
• Наличие бредовых идей
• Нарушение мышления, эмоционально-волевой сферы и критических способностей
Эксперты однозначно установили, что указанные нарушения были настолько значительными, что Захарова не могла осознавать юридическую суть и социально-правовые последствия своих действий в период заключения договора купли-продажи 10 марта 2022 года.
Психолог, участвовавший в исследовании, подтвердил, что индивидуально-психологические особенности Захаровой (изменчивость в когнитивной и личностной сфере, приоритетность внутренних субъективных критериев оценки, своеобразная интерпретация информации) нарушали ее способность к самостоятельному волеизъявлению.
Решение суда
Суд признал заключение экспертизы достоверным, поскольку оно:•Основано на тщательном изучении материалов дела и медицинской документации
• Проведено специалистами с соответствующим образованием и большим стажем
• Отражает ход и результаты исследования
• Содержит ясные и обоснованные выводы
На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что договор купли-продажи был заключен Захаровой в состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд удовлетворил встречный иск прокурора:
1. Признал недействительным договор купли-продажи от 10 марта 2022 года
2. Вернул квартиру в собственность Захаровой
3. Взыскал с Захаровой в пользу Ступецкого денежные средства, полученные по договору
В удовлетворении первоначального иска о выселении и признании добросовестным приобретателем было отказано.
Выводы для покупателей квартир
Данное судебное решение иллюстрирует важные моменты, которые следует учитывать при покупке недвижимости:
1. Добросовестность покупателя не всегда защищает от признания сделки недействительной. Даже если вы проявили должную осмотрительность, заключили договор через нотариуса и полностью оплатили стоимость, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным с состоянием продавца.
2. Обращайте внимание на состояние здоровья и возраст продавца. Если продавец пожилого возраста или имеет заметные особенности поведения, стоит быть особенно внимательным.
3. Привлекайте специалистов для оценки рисков. Юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, могут выявить потенциальные проблемы.
4. Страхуйте титул. Страхование титула (права собственности) может защитить от финансовых потерь в случае признания сделки недействительной.
5. Анализируйте мотивы продажи. Если квартира продается по цене существенно ниже рыночной или есть другие подозрительные обстоятельства, стоит задуматься о дополнительной проверке.
Это дело наглядно показывает, что при сделках с недвижимостью баланс интересов сторон может быть смещен в сторону защиты более уязвимой стороны, особенно если речь идет о лицах с психическими расстройствами, которые не могут адекватно оценивать последствия своих действий.
Покупка квартиры может обернуться кошмаром, если не предусмотреть всех рисков. Наглядный пример — недавнее дело, рассмотренное Савеловским судом, где покупатель лишился и квартиры, и денег из-за психического состояния продавца. Мой 17-летний опыт адвокатской практики позволяет предвидеть подобные риски.
В 2023 году мне удалось предотвратить 12 потенциально опасных сделок и защитить интересы клиентов в 23 судебных спорах, связанных с недействительностью договоров купли-продажи. Я разработала уникальную методику проверки продавцов, которая выходит за рамки стандартного нотариального удостоверения и позволяет минимизировать риск признания сделки недействительной.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос