Кто такой добросовестный приобретатель

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это человек, которые при покупке недвижимости полагался на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Добросовестность любого покупателя презюмируется, то есть предполагается, если не доказано обратное. Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее продавать, он считается недобросовестным.

Если покупатель подходит к сделке ответственно, он требует от продавца предоставить выписку из ЕГРН. Указанный в ней собственник совпадает с тем, кто продает недвижимость. Покупатель проверил, действительно ли квартира принадлежит продавцу, поэтому он добросовестный приобретатель. Согласно действующему законодательству, добросовестность приобретателя в первую очередь связана с получением данных из ЕГРН. Это неслучайно. Единственным официальным документом, который содержит актуальные сведения об объекте недвижимости и его правообладателе является выписка из ЕГРН. Проверка объекта недвижимости с помощью выписки из ЕГРН дает возможность проверить перед заключением сделки важные характеристики объекта, а также наличие обременений, арестов.

Признание добросовестным приобретателем
По общему правилу у добросовестного приобретателя нельзя забрать недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Из этого правила есть исключения. Поэтому еще на стадии подготовки к сделке важно собрать доказательства своей добросовестности. Ведь если суд не признает покупателя добросовестным, он рискует остаться и без денег, и без недвижимости.

Как доказать добросовестность приобретателя
В случае спора покупателю придется доказывать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что он заранее проверил продавца и недвижимость, и они не вызывали никаких подозрений.
Поэтому до заключения сделки рекомендуем сделать следующее:
• Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В документе особое внимание нужно обратить на судебные споры с объектом, ограничения прав и обременения. Так, покупатель считается недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в полученной им выписке из ЕГРН была отметка о судебном споре на недвижимость (абз. 2 п. 38 постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
• Правообладатель в выписке должен совпадать с продавцом по договору. Даже если в документе ничего не смущает, его нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации предоставить суду.
• Обратить внимание на необычные условия сделки. Например, если цена квартиры в несколько раз ниже рыночной. В одном деле суд указал, что неоправданно низкая цена должна была насторожить покупателя, а поскольку он не провел дополнительную проверку, признал его недобросовестным (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).
• Также подозрительными условиями в судебной практике считаются короткий период владения недвижимостью, оплату большей части сделки после регистрации без дополнительных гарантий (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27.08.2020 г. по делу № А40-157934/2015). Если условия сделки отличаются от обычных, нужно тщательнее проверить продавца и недвижимость.
• Изучите документы продавца. Запросите у него правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы не сомневаться в законности ее приобретения: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверьте, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.
• Кроме того, стоит заказать правовое заключение у юриста.
Этот документ также будет серьезным доказательством вашей добросовестности как приобретателя в случае рассмотрения судебных исков.

Защита прав добросовестного приобретателя
В некоторых случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:
• добросовестный приобретатель получил недвижимость бесплатно, например, в дар;
• недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то есть он не давал согласия на это и не хотел этого.
Например, при заключении сделки продавец предъявил поддельную доверенность от собственника. Собственник недвижимости об этом не знал и продавать жилье не хотел.
В таком споре суд встанет на сторону собственника, покупателю придется вернуть квартиру.
В этих случаях у добросовестного покупателя не получится вернуть себе недвижимость.
Однако, чтобы защитить свои права, он может подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков. Такой позиции придерживается Конституционный суд РФ (п.2 определения Конституционного суда РФ от 23.06.2015 г. № 1510-О). Покупатель может возместить за счет продавца сумму, потраченную на приобретение недвижимости.

Права добросовестного приобретателя
Добросовестный приобретатель, у которого изъяли квартиру в пользу собственника, имеет право получить от государства единовременную компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Такое право появляется, когда выполнены сразу два условия:
• вступили в силу решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу добросовестного приобретателя,
• продавец не выплачивает убытки в течение шести месяцев.
Когда все условия совпали, добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации о выплате компенсации. Ее размер равен сумме, которую покупатель потратил на приобретение недвижимости или кадастровой стоимости имущества.
Максимальный предел суммы компенсации законом не установлен.

---

Контакты