Юридический анализ законопроекта № 634320-8 о внесении изменений в статьи 156 и 162 Жилищного кодекса РФ
В кулуарах Госдумы ждет своего часа документ, который может переписать правила игры на рынке управления новостройками. Законопроект № 634320-8, скромно озаглавленный «О внесении изменений в статьи 156 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», несет в себе потенциал тектонического сдвига в отношениях собственников жилья и застройщиков.
Покупателям квартир в новостройках придется провести целый год в объятиях управляющей компании, выбранной не ими, а застройщиком.
Поправка, которую многие пропустят в новостной ленте, способна изменить жизнь сотен тысяч семей по всей России.
От коммунальной демократии к годовому контракту: история вопроса
Проблема управления новостройками имеет длинную и непростую историю. Федеральный закон № 188-ФЗ, принявший Жилищный кодекс РФ в 2004 году, изначально не содержал специальных норм для управления только что построенными домами. В те годы застройщики часто оставляли новоселов один на один с коммунальными проблемами.
Первые попытки регулирования появились с принятием Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ, который ввел положения о проведении конкурса по выбору управляющей организации для новостроек. Однако детальная регламентация отношений между застройщиком и первой управляющей компанией возникла лишь с принятием Федерального закона от 04.06.2018 N 134-ФЗ. Именно тогда в статье 162 ЖК РФ появилась норма о трехмесячном сроке управления домом компанией, выбранной застройщиком.
«Три месяца — это время, необходимое для фактического заселения многоквартирного дома и выбора собственниками помещений способа управления и лица, ответственного за осуществление данных функций», — гласит пояснительная записка к новому законопроекту.
Однако сейчас, спустя шесть лет после введения этой нормы, депутаты С. А. Пахомов и В. А. Кошелев предлагают увеличить срок до года. Они ссылаются на практику, которая «показывает, что в указанный период времени собственники в приобретенных ими помещениях не проживают, а осуществляют ремонтные работы», и что «трехмесячный срок, предусмотренный для определения способа и порядка управления многоквартирным домом-новостройкой, является явно недостаточным».
Годовой плен: закономерность или лоббизм?
Корни законодательной инициативы уходят глубже, чем может показаться на первый взгляд. Федеральным законом от 04.08.2023 N 434-ФЗ был установлен годичный минимальный срок для расторжения любого договора управления многоквартирным домом. Авторы нового законопроекта прямо указывают на необходимость «привести к единообразию положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации».
На языке юристов это называется «системной гармонизацией законодательства». На языке практики — застройщики получают тройной срок гарантированного управления домами через подконтрольные им управляющие компании.
Что интересно, в той же пояснительной записке депутаты признают, что управляющая организация, выбранная застройщиком, «фактически не приступает к функциям по управлению многоквартирным домом, а является промежуточным звеном между застройщиком и собственниками помещений в многоквартирном доме».
И тут же предлагают увеличить срок работы этого «промежуточного звена» в три раза.
В этом контексте стоит вспомнить еще один недавний документ — Федеральный закон от 08.08.2024 N 238-ФЗ, который ужесточил требования к строительному контролю при проведении капитального ремонта. Это лишь одна из последних поправок в жилищное законодательство, которые демонстрируют общую тенденцию к усилению государственного регулирования в сфере управления МКД.
На мой взгляд, в предлагаемых изменениях просматривается не просто забота о стабильности управления новостройками, но и очевидный интерес строительного лобби, заинтересованного в продлении контроля над домами после их сдачи.
Технические дебри: как будут считать наши платежи
Вторая часть законопроекта менее заметна, но не менее важна. Она касается определения размера платы за содержание жилого помещения. Сейчас часть 7 статьи 156 ЖК РФ гласит, что размер платы определяется «на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов… с учетом предложений управляющей организации».
Законопроект предлагает дополнить эту норму словами «на основании технической документации на многоквартирный дом и». На первый взгляд — позитивное изменение, направленное на борьбу с необоснованным завышением тарифов. По словам авторов, сейчас «размер платы носит договорной характер и, как правило, не имеет финансово-экономического обоснования».
Депутаты ссылаются на пункт 1.1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Эта инструкция содержит рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества, а также сроки службы отдельных элементов.
Также они упоминают пункт 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и пункт 2 Приказа Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45, которые детализируют требования к этой инструкции.
Но внимательный анализ показывает проблему: формулировка «на основании технической документации» слишком расплывчата. Она не уточняет, как именно эта документация будет использоваться для расчета платы, какие конкретно параметры будут учитываться и кто будет контролировать обоснованность расчетов.
В этой неопределенности кроется риск манипуляций. Техническая документация — это десятки, если не сотни страниц специализированных документов. Большинство собственников не имеют ни времени, ни квалификации для их анализа. А значит, возможности для оспаривания необоснованно высоких тарифов могут оказаться иллюзорными.
Выигравшие и проигравшие: что изменится на практике
Если законопроект будет принят, изменения затронут всех участников рынка новостроек.
Для застройщиков это несомненный выигрыш. Они получат гарантированный контроль над домами через аффилированные управляющие компании на год вместо трех месяцев.
Это означает:
- Возможность решать гарантийные вопросы «своими силами» без внешнего контроля
- Гарантированный доход от управления домом в течение года
- Дополнительные рычаги давления на собственников при решении спорных вопросов
Для управляющих компаний, связанных с застройщиками, закон также выгоден. Они получат защищенную от конкуренции нишу на рынке. По сути, застройщики смогут создавать «карманные» УК с гарантированным портфелем домов на год вперед. Это может привести к снижению качества услуг, поскольку таким компаниям не нужно бороться за клиентов.
Собственники жилья оказываются в наиболее уязвимом положении. Их право выбора УК фактически откладывается на год.
Для семьи, купившей квартиру в новостройке, это означает:
- Невозможность сменить неэффективную УК в течение года
- Риск завышенных тарифов, несмотря на новое требование о технической документации
- Сложности с отстаиванием своих интересов в период, когда застройщик и УК работают как единое целое
Для рынка ЖКХ в целом эти изменения могут иметь двоякие последствия.
С одной стороны, как утверждают авторы законопроекта, это «будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности сферы жилищно-коммунального хозяйства».
С другой — может привести к дальнейшей монополизации и снижению конкуренции.
В связи с этим возникает принципиальный вопрос о соблюдении баланса интересов в жилищной сфере.
Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса РФ, вступает в противоречие с нормами, ограничивающими право собственников на выбор управляющей организации. А право собственности, гарантированное статьей 35 Конституции РФ, оказывается ограниченным в части распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.
Жилищные перспективы: что ждать от будущего
Сфера управления многоквартирными домами в России продолжает формироваться и развиваться. Законопроект № 634320-8 — лишь одно из звеньев в цепи изменений, которые определят её будущее.
Если мысленно продолжить тенденцию последних лет, можно предположить дальнейшее ужесточение регулирования и усиление позиций профессиональных участников рынка (застройщиков и УК) за счет ограничения прав собственников.
С другой стороны, растет активность и юридическая грамотность самих собственников. Жилищные активисты, объединения собственников, специализированные юридические компании — всё это признаки формирования гражданского общества в сфере ЖКХ.
Система управления жильем в России находится на перепутье. Пойдёт ли она по пути усиления административного ресурса и крупных компаний, или по пути развития самоуправления и реальной конкуренции — вопрос открытый.
Законопроект № 634320-8, столь незаметный в информационном потоке, может стать индикатором этого выбора. И от того, какое решение примут законодатели, зависит не только судьба конкретного документа, но и общее направление развития жилищных отношений в стране.
А пока этот выбор не сделан, собственникам квартир в новостройках стоит внимательнее изучать не только квадратные метры и отделку своего будущего жилья, но и репутацию застройщика в сфере управления сданными домами. Ведь вместе с ключами от квартиры они получат и годовой контракт с управляющей компанией, которую выбрал продавец, а не покупатель.
Жилищное законодательство – одна из самых изменчивых отраслей права, где даже небольшие поправки существенно влияют на имущественные права граждан. В своей практике я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда собственники квартир в новостройках оказываются заложниками неэффективных УК, навязанных застройщиком – от необоснованно завышенных тарифов до отказов в устранении строительных недостатков. Предлагаемые изменения в ЖК РФ создают новое правовое поле, где критическое значение приобретает грамотное юридическое сопровождение еще на этапе выбора новостройки. Моя работа с договорами управления МКД показывает: большинство конфликтов между жильцами и УК можно предотвратить еще до покупки квартиры, если знать, на что обращать внимание в документах и как защищать свои права в первый год после заселения.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос