Невероятное определение Верховного суда пугает покупателей абсолютно любой квартиры.
Обстоятельства судебного разбирательства
Комышева и Кононов владели квартирой в Москве на праве общей долевой собственности. В августе 2006 года они продали эту квартиру Студяниковой. Через два месяца, в октябре 2006 года, Студяникова перепродала квартиру Дашковой.
Между тем дом, в котором находилась спорная квартира, попал под снос. На основании распоряжения префекта ВАО Москвы от 9 февраля 2009 года Дашковой (как собственнику квартиры в сносимом доме) предоставили другую квартиру в порядке компенсации и заключили с ней договор краткосрочного найма.
Пожалев о потере такой прекрасной возможности Комышева и Кононов обратились в суд, утверждая, что их обманули при продаже квартиры. Во время судебного разбирательства Кононов умер, и Комышева стала его наследницей.
Она потребовала:
• применить последствия недействительности первоначальной сделки;
• признать недействительной перепродажу квартиры Дашковой;
• признать недействительным распоряжение префекта о предоставлении Дашковой компенсационной квартиры;
• признать за собой право на получение этой компенсационной квартиры;
• истребовать компенсационную квартиру из владения Дашковой.
Позиции сторон
Комышева (истец):
Поскольку первоначальная сделка признана недействительной, все последующие сделки с квартирой также недействительны. Дашкова незаконно получила компенсационную квартиру, которая должна принадлежать законным собственникам первоначальной квартиры — Комышевой и наследникам Кононова.
Дашкова (ответчик):
Дашкова считала себя законным собственником первоначальной квартиры, полагая, что приобрела ее добросовестно. Соответственно, она имела право на получение компенсационного жилья при сносе дома.
Решения судов первых инстанций
Преображенский районный суд (15 ноября 2011 года):
Суд встал на сторону Комышевой и:
• применил последствия недействительности первоначальной сделки;
• признал недействительным распоряжение префекта о предоставлении Дашковой компенсационной квартиры;
• признал недействительным договор найма;
• признал за Комышевой право на получение компенсационной квартиры;
• признал за Комышевой право собственности на всю компенсационную квартиру;
• истребовал компенсационную квартиру из владения Дашковой.
Московский городской суд (8 июня 2012 года):
Полностью поддержал решение районного суда, оставив его без изменений.
Правовая позиция Верховного Суда РФ
Дашкова подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
ЕЕ аргументы: суд признал недействительной первоначальную сделку, но почему—то обязал ее ВЕРНУТЬ продавцам НОВУЮ квартиру, хотя эта квартира продавцам никогда не принадлежала.
Верховный суд счел этот довод разумным, НО счастья Дашковой это не принесло:
1. Коллизия способов защиты права: недопустимость одновременного применения реституции и виндикации
Верховный Суд указал на принципиальную ошибку нижестоящих инстанций, которые одновременно применили два взаимоисключающих способа защиты права: двустороннюю реституцию (ст. 167 ГК РФ) и виндикацию (ст. 301, 302 ГК РФ).
Суд со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, подчеркнул: «Добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)».
2. Прекращение права собственности при гибели имущества: невозможность восстановления права на несуществующий объект
Верховный Суд обратил внимание на юридически невозможное решение судов первой и второй инстанций, которые применили последствия недействительности договора и «возвратили квартиру по адресу: г. […], д. 7 в долевую собственность истцов, в то время как дом, в котором была расположена данная квартира, в период рассмотрения настоящего дела был снесен, то есть объект права, в отношении которого возник спор, перестал существовать».
Согласно императивным нормам статьи 235 ГК РФ, право собственности безусловно прекращается при гибели или уничтожении имущества.
Как подчеркнул ВС РФ, «право собственности, как следует из содержания статьи 209 ГК РФ, может признаваться только на индивидуально-определенную вещь, которая реально существует в натуре. Иное будет противоречить существу права собственности».
3. Легитимация по виндикационному иску: недопустимость истребования чужого имущества
Судебная коллегия указала на принципиальное нарушение нижестоящими судами норм материального права, когда они удовлетворили требование об истребовании имущества в пользу лица, не имеющего на него права собственности.
Согласно статье 301 ГК РФ, право на виндикационный иск принадлежит исключительно собственнику имущества.
Как отметил Верховный Суд, «в законе закреплена возможность защиты и восстановления прав лица в отношении имущества, которое принадлежит, либо принадлежало ему на праве собственности». Между тем Комышева никогда не являлась собственником жилого помещения, предоставленного в качестве компенсации, поскольку «квартира была предоставлена Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, то есть являлась собственностью г. Москвы».
4. Особенности правопреемства и наследования имущественных прав: переход права требования компенсационного жилья
Верховный Суд дал важное разъяснение по вопросу наследственного правопреемства применительно к жилищным отношениям. Согласно статье 1112 ГК РФ, «в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности». При этом, как подчеркнул суд, «унаследовано может быть только имущество, принадлежащее на праве собственности наследодателю на день его смерти». Поскольку в материалах дела отсутствовали сведения о том, что Кононову Д. Ю. на момент его смерти принадлежала на праве собственности доля в компенсационной квартире, суд указал: «применительно к настоящему делу, суду следовало исследовать вопрос перехода Комышевой Е. Ю. по наследству после смерти Кононова Д. Ю. права требования предоставления в порядке возмещения (компенсации) жилого помещения в связи со сносом дома».
Резолютивная часть Определения ВС РФ
Выявив существенные нарушения норм материального права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июня 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду первой инстанции предписано учесть изложенные Верховным Судом правовые позиции и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, применяя надлежащие способы защиты нарушенных прав.
Доктринальное значение и практические выводы
Правовое значение позиции Верховного Суда
Рассмотренное Определение ВС РФ имеет существенное доктринальное и прецедентное значение для правоприменительной практики по следующим основаниям:
1. Формирует правовую позицию по вопросу конкуренции способов защиты вещных прав на жилые помещения в случае спора между первоначальным собственником и последующими приобретателями;
2. Разъясняет процессуальные и материально-правовые аспекты прекращения права собственности на объекты недвижимости в результате их физического уничтожения;
3. Развивает концепцию наследования имущественных прав требования в жилищной сфере;
4. Уточняет границы применения виндикационного иска и критерии, определяющие надлежащего истца по таким требованиям.
Практические рекомендации для участников жилищных отношений
1. Выбор адекватного способа защиты права. При формулировании исковых требований необходимо избегать смешения реституции и виндикации. Если квартира выбыла из владения в результате недействительной сделки, но затем была отчуждена третьему лицу, следует заявлять виндикационный иск, а не требовать последствий недействительности сделки.
2. Правовые последствия сноса дома. С момента сноса многоквартирного дома право собственности на квартиры в нем юридически прекращается (ст. 235 ГК РФ). Вместо него возникает право требовать предоставления компенсационного жилья, которое должно защищаться иными способами.
3. Легитимация по виндикационному иску. Требовать имущество из чужого незаконного владения вправе только собственник этого имущества. При утрате права собственности виндикационный иск становится невозможным.
4. Особенности наследственного правопреемства. Наследники приобретают не только вещи, но и имущественные права, включая право требовать предоставления компенсационного жилья. В наследственных делах, связанных со сносом домов, наследникам следует заявлять о наследовании именно права требования, а не несуществующего объекта недвижимости.
5. Документальное подтверждение прав. Участникам жилищных отношений в районах реновации или планового сноса домов необходимо сохранять все правоустанавливающие документы даже после утраты объекта недвижимости, поскольку они подтверждают право на получение компенсационного жилья.
Данное дело демонстрирует сложность правоотношений, возникающих на стыке жилищного права, наследственного права и споров о недействительности сделок, а также важность выбора правильного процессуального инструментария при защите жилищных прав.
В результате дело было возвращено на новое рассмотрение.
Решением Преображенского суда от 29 октября 2013 года Дашкова была лишена своей квартиры.
Наследование прав на компенсационное жилье – одна из сложнейших категорий наследственных дел. Как член Адвокатской палаты города Москвы с 2006 года и автор комментария к Закону города Москвы № 29, я глубоко понимаю нюансы перехода жилищных прав.
В моей практике был случай, когда наследникам удалось через Верховный Суд восстановить право на компенсационную квартиру стоимостью 23 миллиона рублей, хотя ранее три инстанции отказывали в иске из-за неправильно сформулированных требований. Помню, как после успешного завершения дела наследница со слезами благодарности рассказывала, что другие юристы считали дело безнадежным.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос