Экспертиза самостроя теперь только государственная. Как собственнику в Москве защитить объект от сноса в 2025 году

Возведение объекта недвижимости без полного пакета разрешительной документации — ситуация, чреватая серьезными юридическими последствиями. Такой объект рискует получить статус «самовольной постройки», что ставит под угрозу не только возможность им распоряжаться, но и само его существование. Ключевым этапом на пути к легализации такого имущества через суд становится судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ). Именно ее выводы ложатся в основу судебного решения, определяя судьбу актива: быть ему узаконенным или снесенным.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

1. Она возведена на земельном участке, не предназначенном для этих целей.
2. Строительство велось без получения необходимых разрешений или согласований.
3. При строительстве были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее права собственности и не может совершать с ней никаких сделок: продавать, дарить или сдавать в аренду. Главный риск — обязанность снести объект за свой счет. В большинстве случаев единственный путь спасти актив — это обращение в суд с иском о признании права собственности. Однако для положительного решения суду требуются неопровержимые доказательства безопасности и соответствия постройки всем нормам, и предоставить их может только квалифицированный эксперт.

Новые правила с 2023 года: государственная монополия на экспертизу

Важным изменением, которое повлияло на процедуру легализации самостроя, стало введение государственной монополии на проведение судебных экспертиз по таким делам. Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р установлено, что судебная строительно-техническая экспертиза по спорам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

На практике это означает, что стороны процесса утратили возможность предлагать суду частные экспертные компании. В Москве, к примеру, такие экспертизы теперь находятся в ведении ГАУ «Мосгосэкспертиза». Это нововведение, законность которого подтвердил Верховный Суд, меняет тактику защиты прав собственника. Отсутствие выбора эксперта повышает значимость активного участия в самом процессе: от грамотной формулировки вопросов для исследования до контроля за ходом осмотра объекта.

Что и как проверяет судебный эксперт

Судья, будучи специалистом в области права, не обладает специальными познаниями в строительстве. Поэтому для оценки технического состояния объекта он полностью полагается на заключение эксперта. Экспертиза представляет собой всестороннее исследование, отвечающее на критически важные для суда вопросы.

Соответствие градостроительным, строительным и иным нормам

Это комплексная проверка, в ходе которой эксперт устанавливает, соответствует ли постройка целому ряду обязательных требований. С помощью геодезических приборов проверяется расположение здания на участке, отступы от границ, процент застройки и высота — все эти параметры сравниваются с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующими на данной территории. Эксперт оценивает надежность конструкций: фундамента, несущих стен, перекрытий, анализирует качество примененных материалов и правильность монтажа инженерных систем. Также проверяется соблюдение противопожарных разрывов, ширина эвакуационных путей и соответствие объекта санитарно-эпидемиологическим нормам, в том числе по инсоляции и вентиляции.

Угроза жизни и здоровью граждан

Это главный вопрос, на который суд ждет ответа. Именно он определяет, является ли снос постройки крайней и необходимой мерой. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 12.12.2023 № 44, «создание или сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан».

Угроза может исходить от чего угодно: от трещин в несущей стене, грозящих обрушением, до неправильно смонтированной электропроводки. Если экспертиза устанавливает, что сохранение постройки создает реальную угрозу, ее снос становится практически неизбежным. Важно, что на требования о сносе постройки, создающей такую угрозу, не распространяется срок исковой давности. И наоборот, если экспертиза подтверждает, что объект капитален, надежен и безопасен, суд может признать допущенные формальные нарушения (например, незначительный отступ от границы участка) несущественными и сохранить постройку.

Возможность устранения выявленных нарушений

Снос — это крайняя мера. Поэтому эксперт не только фиксирует нарушения, но и определяет, можно ли их устранить технически. Если дефекты носят устранимый характер (например, требуется усиление конструкций или монтаж дополнительной системы пожаротушения), эксперт отражает это в заключении. Это дает суду возможность сохранить объект, обязав собственника в установленный срок привести его в полное соответствие с нормами.

Таблица 1. Ключевые вопросы для судебной экспертизы и их юридическое значение

Категория проверки	Пример формулировки вопроса для эксперта	Что исследует эксперт	Юридическое значение для суда
Градостроительные нормы	Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительного плана земельного участка и правил землепользования и застройки в части отступов, процента застройки и высотности?	Инструментальный замер параметров объекта, их сопоставление с ГПЗУ и ПЗЗ.	Позволяет установить соблюдение одного из ключевых условий легализации — соответствие установленным требованиям.
Конструктивная безопасность	Создает ли техническое состояние несущих конструкций (фундамента, стен, перекрытий) спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации?	Визуальный и инструментальный осмотр, выявление дефектов, поверочные расчеты несущей способности.	Это главный вопрос. Отрицательный ответ (отсутствие угрозы) является решающим аргументом в пользу сохранения постройки.
Пожарная безопасность	Соответствует ли спорный объект обязательным требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям данного типа?	Проверка противопожарных разрывов, путей эвакуации, класса горючести материалов.	Несоблюдение требований пожарной безопасности почти всегда расценивается судом как создание угрозы жизни и здоровью.
Права третьих лиц	Нарушает ли сохранение спорной постройки права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в частности, собственников смежных участков (требования по инсоляции, затенению)?	Расчеты инсоляции и коэффициента естественной освещенности для окон соседних зданий.	Доказывает соблюдение третьего условия легализации и снимает одно из потенциальных оснований для отказа в иске.

Как собственнику влиять на процесс

В условиях государственной монополии пассивная позиция в ожидании результатов экспертизы недопустима. Успех дела зависит от грамотной и проактивной стратегии собственника и его юриста.

1. Досудебная подготовка и независимое исследование

Хотя судебную экспертизу теперь проводят только госорганизации, закон не запрещает провести досудебное исследование в частной экспертной компании. Такое заключение специалиста не заменит судебную экспертизу, но станет мощным инструментом в ваших руках. Оно позволит объективно оценить риски и перспективы дела, а также даст возможность исправить устранимые дефекты до начала судебного процесса. Кроме того, заключение можно приобщить к материалам дела, что может повлиять на позицию суда при формулировании вопросов для государственного эксперта.

2. Активное участие в судебной экспертизе

Поскольку выбрать эксперта нельзя, необходимо максимально влиять на сам процесс исследования. Следует активно участвовать в составлении перечня вопросов для эксперта, представляя суду свои редакции, нацеленные на доказывание безопасности объекта. Важно убедиться, что эксперту передан полный пакет документов, подтверждающих вашу позицию, включая проектную документацию и результаты досудебного исследования. Наконец, необходимо использовать свое процессуальное право и обязательно присутствовать при осмотре объекта. Это позволит обратить внимание эксперта на важные детали и дать необходимые пояснения.

3. Работа с готовым заключением

Получив заключение, его необходимо тщательно проанализировать. Выводы эксперта не всегда безупречны. Если заключение содержит ошибки, противоречия или является необоснованным, его можно и нужно оспаривать. Для этого существует несколько процессуальных инструментов. Можно заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи устных пояснений. Эффективным шагом является заказ у другого специалиста рецензии на судебную экспертизу, которая укажет на ее недостатки. Если же возникли серьезные сомнения в правильности или обоснованности заключения, статья 87 Гражданского процессуального кодекса РФ позволяет суду назначить повторную экспертизу, поручив ее проведение другому эксперту. Мотивированное ходатайство, подкрепленное рецензией, значительно повышает шансы на ее назначение.

Судебная строительно-техническая экспертиза — это фундаментальный элемент судебного процесса по легализации самовольной постройки. Она переводит техническое состояние здания на язык, понятный правосудию, и ее выводы напрямую формируют основу для итогового решения. Попытка сэкономить на качественной досудебной подготовке или пассивная позиция в ходе судебной экспертизы — это риск, который может привести к проигрышу дела и потере актива стоимостью в миллионы рублей. Только профессиональный и стратегический подход позволяет эффективно защитить свои права и легализовать объект недвижимости.

Основные нормативные правовые акты, регулирующие вопросы самовольного строительства и проведения экспертизы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.²⁷
3. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
5. Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р «О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

Другие статьи для собственников и инвесторов о спорах с госорганами Москвы по недвижимости: КРТ, ГИН, ДГИ, самострой

---

Контакты