Анализ судебной практики по КРТ в Москве: цифры, решения, тенденции

Программа комплексного развития территорий (КРТ) стала одним из наиболее масштабных и значимых градостроительных инструментов современной Москвы. Запущенная с целью редевелопмента неэффективно используемых или заброшенных земель, в первую очередь бывших промышленных зон, она направлена на создание сбалансированной, полифункциональной городской среды, включающей жилье, рабочие места, социальную и транспортную инфраструктуру. 
Правовую основу механизма КРТ формирует многоуровневая система нормативных актов, ядром которой выступают Градостроительный (ГрК РФ), Земельный (ЗК РФ) и Жилищный (ЖК РФ) кодексы Российской Федерации, а также профильный Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ. На региональном уровне ключевую роль играет Градостроительный кодекс города Москвы.   

Однако именно 2024 год стал переломным в правовом регулировании КРТ, что напрямую повлияло на судебную практику и баланс интересов между городом и собственниками недвижимости.

Федеральный закон № 627-ФЗ

С 1 января 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ, который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты, регулирующие КРТ. Одной из ключевых новелл стало введение в ГрК РФ статьи 71, детализирующей порядок реализации решения о КРТ специализированным оператором.   

Наиболее резонансным изменением стало упрощение процедуры включения объектов в границы КРТ. Закон установил, что для включения земельного участка с объектом, обладающим признаками самовольной постройки, в территорию комплексного развития больше не требуется предварительное судебное решение о признании такого объекта самостроем. Это нововведение, направленное на ускорение процессов редевелопмента, существенно усилило позиции уполномоченных органов и одновременно сузило возможности собственников по оспариванию самого факта включения их имущества в программу.   

В результате этих законодательных изменений сформировался правовой парадокс, ставший центральной темой судебных споров 2024-2025 годов. С одной стороны, законодатель целенаправленно упростил и ускорил административные процедуры для запуска проектов КРТ, минимизируя формальные препятствия для города. С другой стороны, судебная система, в частности Арбитражный суд города Москвы, в своей правоприменительной практике заняла последовательную позицию по защите имущественных прав собственников, но в иной плоскости — в сфере определения справедливого размера компенсации. Как показывает анализ решений, суды систематически и в разы увеличивают суммы возмещения, присуждаемые собственникам изымаемых объектов, по сравнению с первоначальными предложениями города. Таким образом, действия судебной власти создают мощный экономический противовес законодательной инициативе: ускорение на административном этапе нивелируется значительным удорожанием и затягиванием процесса на стадии изъятия и выплаты компенсаций.   

Это противоречие привело к заметному смещению фокуса судебных споров. Если ранее собственники могли концентрировать усилия на оспаривании самого решения о включении их объекта в КРТ, то после вступления в силу закона № 627-ФЗ данная стратегия стала значительно менее перспективной. Понимая, что доказать незаконность решения о КРТ стало сложнее, рациональные собственники и их юридические консультанты перераспределили ресурсы на направление, которое демонстрирует высокую эффективность, — оспаривание размера компенсации. Это привело к тому, что подавляющее большинство судебных дел по КРТ в Москве теперь касается не вопроса «изымать или не изымать?», а вопроса «сколько платить?».

Срез судебной практики АС Москвы

Анализ судебных решений, вынесенных Арбитражным судом города Москвы в 2024-2025 годах по искам Департамента городского имущества (ДГИ) г. Москвы об изъятии объектов недвижимости в рамках КРТ, выявляет устойчивую тенденцию: значительный разрыв между первоначальной оценкой стоимости имущества, предлагаемой городом, и итоговой суммой компенсации, устанавливаемой судом.

Цифры из конкретных дел красноречиво свидетельствуют о масштабе проблемы.
В деле № А40-150988/2024 суд увеличил размер компенсации с предложенных ДГИ 35 млн рублей до 130,2 млн рублей, то есть на 271%.
В деле № А40-251065/2023 увеличение составило 71% (с 21,3 млн до 36,3 млн рублей), а в деле № А40-142281/2024 — 33% (с 34,7 млн до 51,1 млн рублей).   

Крупные коммерческие объекты демонстрируют аналогичную динамику.
В одном из знаковых дел, где ответчиком выступал благотворительный фонд, первоначальная компенсация была увеличена на 44%, что в абсолютном выражении составило 224 млн рублей (с 509,1 млн до 733,3 млн рублей). 
В другом кейсе, касающемся изъятия четырех объектов у индивидуального предпринимателя, суд увеличил выплату на 57%, или на 135 млн рублей (с 236,7 млн до 371,7 млн рублей).   

Для наглядной демонстрации этой тенденции данные сведены в таблицу.

Таблица 1: Сравнительный анализ размеров компенсаций по делам КРТ в Арбитражном суде г. Москвы

Номер дела	Тип объекта/Ответчик	Первоначальная оценка ДГИ, руб.	Итоговая компенсация по решению суда, руб.	Абсолютное увеличение, руб.	Относительное увеличение, %	Ключевой фактор увеличения
А40-150988/2024	АО «МГАО»	35 039 000	130 223 460	95 184 460	271%	Судебная оценочная экспертиза
А40-251065/2023	ИП Кручинин М.И.	21 356 900	36 362 461	15 005 561	71%	Судебная оценочная экспертиза
А40-142281/2024	ИП Базарова А.Х.	34 718 800	51 146 157	16 427 357	47%	Судебная оценочная экспертиза
Кейс 1 (2024)	Благотворительный фонд	509 126 000	733 374 935	224 248 935	44%	Судебная оценочная экспертиза
Кейс 2 (2024)	Индивидуальный предприниматель	236 734 000	371 713 181	134 979 181	57%	Судебная оценочная экспертиза

Интерпретация данных: что стоит за цифрами?

Такая последовательная и масштабная коррекция сумм компенсаций судами позволяет сделать два фундаментальных вывода, выходящих за рамки чисто юридического анализа.

Во-первых, формируется экономическая модель, которую можно охарактеризовать как «налог на бездействие» для собственников. Статистика недвусмысленно показывает, что собственник, пассивно соглашающийся на первоначальное предложение ДГИ, несет прямые и весьма существенные финансовые потери, которые могут составлять от трети до нескольких сотен процентов от реальной рыночной стоимости его актива. В этих условиях судебный процесс перестает быть крайней мерой и превращается в необходимый и стандартный бизнес-процесс для защиты капитала. Затраты на юридическое сопровождение и оценку, которые могут составлять от 180 000 рублей и выше за судебный этап, следует рассматривать не как издержки, а как инвестиции с прогнозируемо высокой доходностью, многократно окупающиеся за счет увеличения итоговой компенсации.   

Во-вторых, столь регулярные и однонаправленные расхождения в оценках ставят вопрос: является ли это системным сбоем или сознательной тактикой со стороны уполномоченного органа? Случайные ошибки в оценке имели бы хаотичный характер, отклоняясь как в меньшую, так и в большую сторону. Однако судебная практика демонстрирует исключительно систематическое занижение первоначальных предложений. Это может указывать либо на фундаментальные дефекты в методике оценки, применяемой ДГИ и аффилированными с ним оценщиками, которая не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночным реалиям , либо на целенаправленную переговорную стратегию. Суть такой стратегии может заключаться в минимизации бюджетных расходов в расчете на то, что определенная доля собственников, столкнувшись со сложностью, стоимостью или длительностью судебного процесса, согласится на заведомо невыгодные условия.   

Анализ конкретных дел позволяет детально реконструировать типичные стратегии сторон в спорах о компенсации по КРТ.

Позиция Департамента городского имущества г. Москвы (истца)

Исковая стратегия ДГИ, как правило, стандартна и прямолинейна. Департамент обращается в Арбитражный суд г. Москвы с иском об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных нужд в рамках реализации утвержденного проекта КРТ. В качестве обоснования размера компенсации ДГИ представляет суду отчет об оценке, подготовленный привлеченным им оценщиком.   

Когда в ходе процесса по ходатайству ответчика назначается судебная экспертиза, и ее выводы оказываются значительно выше первоначальной оценки, ДГИ зачастую пытается оспорить заключение судебного эксперта. Типичными аргументами становятся заявления о неполноте исследования, неправильном применении методологии или необоснованности выводов. ДГИ активно ходатайствует о вызове эксперта в суд для дачи пояснений и о назначении повторной или дополнительной экспертизы. Однако, как показывает практика, суды в подавляющем большинстве случаев отклоняют такие ходатайства, если ДГИ не может указать на конкретные, грубые и очевидные нарушения в работе эксперта.   

Стратегия защиты собственника

Успешная стратегия защиты собственника, напротив, является многоэтапной и требует проактивных действий на всех стадиях процесса.

Досудебный этап. Важнейшим шагом после получения проекта соглашения об изъятии от ДГИ является направление мотивированных возражений на предложенную сумму. К возражениям необходимо приложить отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком со стороны собственника. Тем самым собственник не только демонстрирует несогласие с предложенными условиями, но и формирует доказательную базу для будущего судебного разбирательства.   
Судебный этап. В суде главным процессуальным инструментом собственника становится заявление ходатайства о назначении независимой судебной оценочной экспертизы. Именно заключение судебного эксперта, а не отчеты оценщиков сторон, становится для суда основным источником сведений о рыночной стоимости изымаемого имущества.   
Формирование доказательной базы. Параллельно с ходатайством об экспертизе, сторона защиты представляет суду собственную доказательную базу, подтверждающую более высокую стоимость актива. Это могут быть данные о сделках с аналогичными объектами в том же районе, документы, подтверждающие коммерческую привлекательность объекта (например, действующие договоры аренды), расчеты убытков, связанных с переездом и прекращением деятельности, а также детальные расчеты упущенной выгоды.   

Мотивировочная часть судебных решений

Анализ мотивировочной части судебных актов показывает, что суды при определении размера компенсации практически полностью полагаются на выводы судебной экспертизы. Если заключение эксперта признается полным, объективным, научно обоснованным и соответствующим требованиям законодательства, суд кладет его в основу своего решения. Аргументы сторон, не подкрепленные заключением судебного эксперта, как правило, отклоняются.

При этом суды часто ссылаются на правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой, если собственник не согласен с предложенной ему выкупной ценой, суд должен определить стоимость изымаемого имущества исходя из его рыночной оценки на момент рассмотрения спора. Это положение фактически легитимизирует судебную экспертизу как единственный надежный способ установления справедливой компенсации в условиях конфликта оценок.   

Заключение судебного эксперта обладает особым процессуальным статусом, поскольку оно является результатом применения специальных знаний, которыми суд не обладает. В отличие от отчетов оценщиков, представленных сторонами, судебный эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что придает его выводам дополнительный вес в глазах суда.

Суды предъявляют строгие требования к качеству экспертных заключений. Они должны соответствовать Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3, №7). Если экспертиза проведена без нарушений, ее выводы становятся для суда практически неоспоримым фактом, на котором строится итоговое решение.   

Почему суды отклоняют ходатайства ДГИ о повторной экспертизе?

Систематический отказ судов удовлетворять ходатайства ДГИ о назначении повторной экспертизы после получения невыгодных для города результатов судебной оценки объясняется сложившейся судебной логикой и процессуальными принципами. Суды исходят из презумпции компетентности и независимости назначенного ими эксперта. Для того чтобы оспорить его заключение, недостаточно простого несогласия с итоговой цифрой. Сторона, оспаривающая экспертизу, должна представить убедительные доказательства наличия в ней грубых методологических нарушений, математических ошибок или внутренней противоречивости.

Попытки ДГИ оспорить заключение без таких веских оснований часто воспринимаются судами не как добросовестная попытка установить истину, а как тактика, направленная на затягивание судебного процесса. Суд, уже получив компетентное и аргументированное заключение от независимого специалиста, не видит оснований для назначения еще одной, зачастую дорогостоящей и длительной, процедуры. Доверие к «своему» эксперту, назначенному определением суда и несущему ответственность перед законом, оказывается несоизмеримо выше, чем к оценщику, привлеченному одной из сторон спора.   

Практика доказывания упущенной выгоды

Именно упущенная выгода часто становится ключевым полем битвы в спорах о компенсации за коммерческую недвижимость. Если рыночную стоимость самого объекта можно определить с помощью сравнительного анализа, то доказывание упущенной выгоды требует более сложной и комплексной аргументации. Собственнику необходимо представить суду доказательства реальности получения доходов в будущем: действующие долгосрочные договоры аренды, финансовую отчетность, подтверждающую стабильный арендный поток, бизнес-планы, экспертные заключения о коммерческом потенциале объекта и т.д.

Для владельцев коммерческой недвижимости, такой как офисные центры, склады или торговые площади, упущенная выгода от потери арендного потока на годы вперед может составлять сумму, сопоставимую со стоимостью самого объекта. Первоначальные оценки, представляемые ДГИ, как правило, фокусируются на затратном подходе (сколько стоит построить аналогичное здание), практически полностью игнорируя доходный подход (сколько денег этот объект приносит своему владельцу). Качественный расчет и убедительное доказывание упущенной выгоды в рамках судебной экспертизы позволяют сместить фокус оценки с менее выгодного для собственника затратного подхода на более справедливый и выгодный доходный. Это превращает спор из простой оценки недвижимости в комплексную оценку стоимости действующего бизнеса, что и является одной из главных причин столь значительного увеличения итоговых сумм компенсации в суде.   

На основе анализа судебной практики по КРТ в Москве последние годы можно выделить несколько устойчивых тенденций, которые будут определять развитие споров в этой сфере в ближайшем будущем.

Тенденция №1. Стандартизация защиты прав собственников

Судебная практика последних лет фактически выработала и отладила четкий, воспроизводимый и высокоэффективный алгоритм действий для собственника, чье имущество попадает под КРТ.
Эта последовательность шагов: формальное несогласие с предложением ДГИ -> заказ собственного отчета об оценке -> обращение в суд -> заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы -> получение справедливой компенсации по решению суда — стала стандартом де-факто.
Такая стандартизация делает судебную защиту более предсказуемой, а ее результат — прогнозируемым, что, в свою очередь, стимулирует все большее число собственников прибегать к судебной защите своих прав.

Тенденция №2. Оспаривание процедурных нарушений

Несмотря на то, что фокус споров сместился в сторону размера компенсации, оспаривание самого решения о КРТ по процедурным основаниям остается, хотя и более сложным, но все же важным инструментом в арсенале собственников. К таким основаниям относятся грубые нарушения процедуры принятия решения, например, включение в КРТ жилой застройки многоквартирного дома без проведения общего собрания собственников. Также основанием может служить принятие решения неуполномоченным органом или включение в границы КРТ территорий, на которых градостроительными регламентами запрещено запланированное строительство.   

Важность этого направления защиты подтверждается позицией Верховного Суда РФ, который указал, что в случае признания решения о КРТ незаконным, последующее решение об изъятии имущества также подлежит отмене. Таким образом, иски о процедурных нарушениях могут использоваться как «план Б» или как дополнительный рычаг давления на город в переговорах. Для тех собственников, которые принципиально не желают расставаться со своим активом и для которых финансовая компенсация не является приемлемым решением, этот путь остается единственно возможным.   

Нормативно-правовая база

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации, в частности Глава 10 «Комплексное развитие территории».   
2. Земельный кодекс Российской Федерации, особенно статья 56.12 об особенностях изъятия участков.
3. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ, заложивший основы современного механизма КРТ.
4. Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ, внесший существенные изменения в процедуру включения объектов в границы КРТ.   
5. Градостроительный кодекс города Москвы от 25.06.2008 № 28, регулирующий деятельность на региональном уровне.   

Другие статьи для собственников и инвесторов о спорах с госорганами Москвы по недвижимости: КРТ, ГИН, ДГИ, самострой

---

Контакты