Анализ экономических предпосылок для создания паники на вторичном рынке недвижимости России в 2023-2025 годах

На фоне реальных рисков, связанных с оспариванием сделок на вторичном рынке, формируется и другая, не менее значимая угроза — целенаправленное раздувание паники. Существует убедительная гипотеза, что страх покупателя становится мощным инструментом в руках крупных экономических игроков. Хотя отдельные случаи мошенничества, безусловно, существуют, их масштаб может намеренно преувеличиваться для дестабилизации вторичного рынка. Проанализируем экономическую конъюнктуру 2023–2025 годов, чтобы понять, как проблемы первичного рынка, фискальные интересы государства и бизнес-модели риэлторов создают коалицию, для которой дискредитация «вторички» — прямой путь к выгоде.

Первичный рынок в условиях кризиса спроса

Чтобы понять мотивы заинтересованных сторон, необходимо оценить состояние рынка новостроек. После нескольких лет бурного роста, спровоцированного сверхдоступной ипотекой, в 2024-2025 годах отрасль столкнулась с серьезнейшими вызовами.

Ключевым фактором стало завершение 1 июля 2024 года программы всеобщей льготной ипотеки под 8%, которая служила главным драйвером спроса. Это событие, наряду с высокой ключевой ставкой Центрального банка, привело к резкому охлаждению рынка. Статистика подтверждает спад: по итогам 2024 года количество сделок на первичном рынке сократилось на 21%, а за первые пять месяцев 2025 года снижение составило еще 10%. В Москве, по данным Росреестра, в апреле 2025 года было зарегистрировано на 19% меньше договоров долевого участия (ДДУ), чем годом ранее. Соответственно, замедлился и рост цен: если в 2022-2023 годах он достигал 24% в год, то в 2024 году показатель снизился до 9,1%, а за первые пять месяцев 2025 года — до 2,9%.

Строительная отрасль является одним из локомотивов экономики, и для предотвращения ее коллапса правительство предпринимает колоссальные усилия. Действует комплексная госпрограмма «Строительство», в рамках которой финансируется более тысячи проектов. Застройщики получают доступ к субсидированным кредитам через такие институты, как ДОМ.РФ, который только по одной из программ в 2023-2024 годах профинансировал строительство 429 проектов.

Очевидно, что первичный рынок находится в уязвимом положении, испытывает серьезный дефицит платежеспособного спроса и критически зависит от государственной поддержки. В этих условиях любой фактор, способный перенаправить на него покупателей из других сегментов, становится для застройщиков жизненно важным.

Вторичный рынок как главный конкурент

В условиях дорогих кредитов и отмены массовых субсидий вторичный рынок становится главным конкурентом новостроек. Основная причина — огромная разница в цене. В Москве средняя цена квадратного метра в новостройке может быть на 40-50% выше, чем на вторичном рынке. Для покупателя, который больше не может рассчитывать на льготную ставку, экономия в несколько миллионов рублей становится решающим фактором. Это делает «вторичку» прямой и очень серьезной угрозой для бизнес-моделей застройщиков.

Коалиция интересов: кто выигрывает от дискредитации «вторички»?

Анализ финансовых стимулов выявляет мощную коалицию, объективно заинтересованную в том, чтобы представить покупку на вторичном рынке как более рискованную.

1. Застройщики

Их мотив наиболее очевиден. Создание нарратива о том, что «вторичка» кишит мошенниками и юридическими минами, позволяет им:

• Переманивать покупателей. Новостройки позиционируются как «юридически чистые», «безопасные» и «с гарантией от застройщика».
• Оправдывать высокую цену. Разница в стоимости преподносится как плата за безопасность и отсутствие рисков.
• Снижать спрос на конкурирующий сегмент. Ослабление «вторички» автоматически усиливает их рыночные позиции.

2. Государство

Интерес государства многогранен и связан как с поддержкой стратегической отрасли, так и с фискальными соображениями.

• Поддержка строительного сектора. Вложив огромные средства в субсидирование застройщиков, правительство заинтересовано в поддержании объемов строительства и обеспечении успеха своих программ. Стагнация на первичном рынке несет риски для смежных отраслей и всей экономики.
• Налоговые поступления. Это важнейший, часто упускаемый из виду фактор. Сделки на первичном рынке генерируют значительные налоговые потоки в бюджет: НДС (20%), налог на прибыль застройщика, НДФЛ с зарплат строителей, плата за экспертизы и подключение к сетям. В то же время, сделки между физическими лицами на вторичном рынке в большинстве случаев не облагаются налогами (при соблюдении минимальных сроков владения) и не приносят бюджету практически ничего.

3. Риэлторы

Бизнес-модель риэлторского сообщества все больше смещается в сторону новостроек.

• Структура комиссии. Застройщики платят риэлторам комиссию напрямую, и на фоне падения спроса ее размер в последние годы вырос и может достигать 3-6% от стоимости квартиры. Это гарантированный, прозрачный и часто более высокий доход для агента.
• Сложность сделки. На вторичном рынке комиссию (обычно 2-5%) платит клиент, а сама сделка требует сложной юридической проверки, о которой мы постоянно пишем на нашем сайте moshousing.ru. Продажа новостройки от аккредитованного застройщика для риэлтора — гораздо более простая и быстрая операция.

Информационная война и стратегия FUD

Даже если признать, что кризис имеет под собой реальную основу, у «про-первичной» коалиции есть мощный стимул для усиления и распространения нарратива о рисках. Выделяя и тиражируя в СМИ резонансные дела, подобные случаю с Ларисой Долиной, эти игроки могут эффективно создавать атмосферу Страха, Неопределенности и Сомнения (Fear, Uncertainty, and Doubt — FUD) вокруг вторичного рынка.

FUD — это классическая маркетинговая стратегия, способная сместить потребительские предпочтения в сторону кажущейся безопасности. Важно понимать: хотя мы в Moshousing.ru давно предупреждаем о реальных рисках мошенничества с недвижимостью и настаиваем на необходимости глубоких проверок, крайне важно отличать разумную осторожность от искусственно нагнетаемой паники, преследующей коммерческие цели.

Симбиоз реальной проблемы и экономического оппортунизма

Гипотезы о «подлинном» и «искусственном» кризисе не являются взаимоисключающими. Скорее, реальные случаи мошенничества, возникающие из-за правовых и социальных уязвимостей, служат правдивым ядром для более масштабного нарратива. «Про-первичная» коалиция (государство, застройщики, риэлторы) выступает в роли мощного усилителя, транслируя эти единичные трагедии через СМИ и профессиональные сети.

В результате восприятие риска становится значительно выше его статистической вероятности. Редкое, но реальное событие преподносится как распространенная угроза, что эффективно решает экономическую задачу по дискредитации конкурирующего рынка. Кризис, таким образом, является одновременно реальным в своих проявлениях и искусственным в своем масштабе и восприятии. Понимание этой двойственной природы проблемы — ключ к выработке адекватной стратегии защиты, которая будет рассмотрена в следующей статье.

---

Список использованных нормативных актов и основных материалов (редакции актуальны на 2024-2025 гг.)

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Налоговый кодекс Российской Федерации
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

---

Контакты